La explotación estadística del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados tiene como objetivo difundir para el ámbito territorial de la Comunidad de Madrid, aunque en esta primera edición se dispone exclusivamente de información para el municipio de Madrid, y para un tipo de bienes inmuebles, 'vivienda piso', los resultados del citado impuesto a un alto nivel de detalle.

La información disponible sobre las viviendas objeto de transmisión se refiere a la superficie construida, el año de construcción del inmueble, el valor de la venta que figura en el documento o escritura pública correspondiente y el código postal. Los datos corresponden a los ejercicios de 1999, 2000 y 2001.

La tabulación presenta los resultados clasificados por cuatro variables de estratificación: El año de construcción de la vivienda, la superficie media de la misma, el precio declarado de la venta y su localización geográfica. En los cuatro casos se dispone de dos niveles de estratificación y se ofrecen los resultados para los tres años mencionados.

La información ha sido amablemente suministrada por la Dirección General de Tributos de la Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid, a quien agradecemos su inestimable colaboración.

Análisis de resultados:

Según los resultados disponibles, el precio escriturado del metro cuadrado de la vivienda en Madrid capital se incrementó en cerca del 25% entre 1999 y 2001, situándose en más de 1.500 € (252 mil pesetas) frente a los 1.200 € de 1999.

El precio medio en 2001 estaba en torno a 115.000 € (19 millones de pesetas), un 19% superior al de 1999 y la superficie media de las viviendas era de 76 metros cuadrados frente a los 79 metros cuadrados de 1999. Uno de los aspectos que ponen de relieve los resultados es precisamente este último elemento: Las viviendas transmitidas son más pequeñas en 2001 que en 1999. Al final del período analizado el 54% de los pisos corresponden a viviendas de hasta 70 metros cuadrados, cuatro puntos por encima del porcentaje correspondiente a 1999.

Según el año de construcción de la vivienda, los mayores incrementos en el precio por metro cuadrado corresponden a las edificaciones más antiguas. El precio del metro cuadrado se elevó un 36% entre 2001 y 1999 en los pisos anteriores a 1960, mientras que estos porcentajes se reducen al 28% en el caso de las viviendas nuevas (posteriores a 1990) y al 25% en el resto de las que se dispone de información acerca del año de construcción del inmueble. También resulta significativo la importante reducción en el tamaño de las viviendas transmitidas en el primer estrato de antigüedad al pasar de una superficie media en 1999 de 81 metros cuadrados a 69 en 2001.

Estos datos, junto con la evolución de la distribución porcentual del número total de viviendas por año de construcción, parecen indicar que han salido al mercado viviendas antiguas, de reducido tamaño cuyo precio metro cuadrado se ha incrementado muy significativamente por encima de la media.

En relación al tamaño medio de las viviendas, el precio metro cuadrado presenta el mismo comportamiento durante los tres años analizados: un progresivo aumento del valor conforme se incrementa el tamaño medio para las viviendas de entre 51 a 250 metros cuadrados, mientras que las inferiores a 51 metros cuadrados son proporcionalmente más caras (el precio metro cuadrado es similar al de las viviendas de entre 120 y 200 metros cuadrados) y a partir de los 250 metros son más baratas en términos relativos.

Según esta misma variable de estratificación, el mayor encarecimiento, tanto en términos de precio metro cuadrado como de precio medio, se ha producido en las viviendas de entre 120 y 200 metros cuadrados de superficie escriturada (31% y 30% respectivamente).

Otro indicador del fuerte incremento en el precio de la vivienda en Madrid es el porcentaje de viviendas clasificadas por precio escriturado: en 1999 el 65% del total de transmisiones correspondieron a ventas con valor inferior a 96.162 € (16 millones de pesetas), mientras que en 2001 el porcentaje se reduce al 55%.

Finalmente, resultan interesantes los resultados obtenidos a nivel geográfico. En la zona centro se localizan las viviendas más grandes, más caras y con mayor valor precio/metro cuadrado. La segunda zona de localización preferente es la zona noroeste de la capital. En ambas zonas se ha producido el mayor encarecimiento de precio por metro cuadrado (30 y 31% respectivamente).

Por el contrario sigue siendo el sur de la capital donde se registran precios por metro cuadrado inferiores a la media. En el sureste se registran los precios por metro cuadrado más bajos, seguidos del suroeste de la capital y del cinturón sur. En estas zonas los precios metro cuadrado registraron variaciones del 21%, 20% y 27% respectivamente. Con valores muy cercanos a la media, en precio por metro cuadrado y crecimiento de esta variable en el período analizado, esta la zona de Tetuán, que no obstante se caracteriza por reflejar el tamaño medio inferior (62 metros cuadrados).