ORDEN POR LA QUE SE DICTAN INSTRUCCIONES
TÉCNICAS SOBRE LOS CRITERIOS A SEGUIR POR EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO EN LA
REGULACIÓN DE CENTROS COMERCIALES Y/O DE OCIO.
Orden de 27 de septiembre de 2001, de la Consejería de Obras
Públicas, Urbanismo y Transportes, por la que se dictan instrucciones técnicas
sobre los criterios a seguir por el planeamiento urbanístico en la regulación
de Centros Comerciales y/o de Ocio. ()
La
implantación de Centros Comerciales y/o de Ocio es una manifestación más de la
actividad urbanística en la Comunidad de Madrid. Sin embargo, la especial
consideración que merecen sus dimensiones, que constituyen su principal
elemento representativo, y el nuevo concepto del espacio construido a que han
dado lugar, exige una regulación técnica específica.
La Consejería de Obras
Públicas, Urbanismo y Transportes ha llevado a cabo un estudio relativo a las
características y edificabilidades que se utilizan en los planeamientos
urbanísticos para la implantación de Centros Comerciales y/o de Ocio, así como
la normativa que se aplica en cada Municipio para determinar cómo se calculan
las edificabilidades o superficies construidas en este tipo de Centros.
El estudio ha
demostrado que los criterios utilizados por los planeamientos urbanísticos no
son homogéneos, existiendo, sobre todo, gran disparidad normativa en lo que se
refiere al cálculo de la edificabilidad máxima según el Municipio de que se
trate. Este hecho da lugar a situaciones de agravio comparativo entre Centros
Comerciales y/o de Ocio que, teniendo las mismas características y teniendo la
misma edificabilidad, sin embargo la magnitud de su construcción es
completamente distinta, dependiendo siempre de que se haya contabilizado como
edificabilidad máxima permitida toda la superficie construida, incluidas las
zonas comunes, o no se hayan contabilizado estas zonas comunes.
Esta circunstancia se produce en un momento en que la demanda para este
tipo de actividad exige que los Centros reúnan unas características
determinadas que los hagan viables, tanto en cuanto a sus dimensiones, como
respecto a las necesidades sociales y a su viabilidad empresarial. De todo ello
se deduce la conveniencia de unificar los criterios urbanísticos a seguir por
la normativa urbanística del planeamiento urbanístico al regular la
implantación de estos usos.
En consecuencia, con esta Orden se pretende homogeneizar, por un lado,
las características concretas que debe contener la normativa del planeamiento
urbanístico respecto del cómputo de la edificabilidad en el uso comercial y/o
de ocio, definiendo criterios generales a tener en cuenta para el cálculo y
aplicación de los parámetros urbanísticos, sin perjuicio de la autonomía
municipal para que, en virtud de su potestad de planeamiento, pueda prever o no
este tipo de uso, aplicando los parámetros urbanísticos que considere adecuados
al interés de su Municipio. Y, por otro lado, se unificarán los conceptos de lo
que debe entenderse por zonas comunes, por ser espacios complementarios de uso,
de tal manera que sea cual sea la edificabilidad determinada por el
planeamiento urbanístico en todos los municipios de la Comunidad de Madrid el
cálculo de la superficie construida se realice de la misma manera.
A estos efectos, el artículo 31.2 de la Ley
9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, atribuye al
Consejero de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes competencia para aprobar,
mediante Orden, Instrucciones técnicas para establecer criterios de medición y
cálculo de los parámetros del planeamiento urbanístico, así como para cualquier
otra cuestión precisada de orientación técnica en materia de planeamiento.
En su virtud,
DISPONGO:
Artículo 1.
El planeamiento urbanístico que, de conformidad con lo
establecido en la legislación urbanística, fije la edificabilidad máxima de los
suelos destinados a la construcción de Centros Comerciales y/o de Ocio, tendrá
que establecer en su normativa urbanística, de manera precisa, a efectos del
cumplimiento de esa edificabilidad máxima permitida, si computan o no computan
las superficies construidas cerradas destinadas a zonas comunes, que
necesariamente deban complementar a las superficies dedicadas a las actividades
comerciales o de ocio propias de este tipo de Centros.
Artículo 2.
Son espacios
complementarios, que podrán no ser tenidos en cuenta para determinar la
edificabilidad máxima permitida, las superficies construidas que cumplan
funciones de paso, estancia o servicio para el público, tales como los accesos,
pasillos, galerías, plazas interiores, rampas, escaleras, ascensores, porches
exteriores o aseos públicos. Tales espacios servirán de complemento, con el
carácter y vinculación de zonas comunes, a los diversos locales privados del
Centro, estando generalmente separados y diferenciados de éstos por
cerramientos de diversos materiales y tipología.
Artículo 3.
En ningún caso serán considerados espacios
complementarios, y por lo tanto computarán a efectos del cálculo de la
edificabilidad máxima permitida, las superficies construidas que, cumpliendo
similares funciones de paso, estancia o servicio para el público, no
constituyan zonas comunes a los locales del Centro, perteneciendo
exclusivamente al ámbito privado de un determinado local o, en su caso, de un
determinado Centro completo de un único titular, donde la actividad lucrativa,
comercial o de ocio, se pueda desarrollar de forma integrada con los espacios
de circulación y servicios públicos.
Artículo 4.
En el supuesto de que la normativa del planeamiento urbanístico
prevea que los espacios complementarios definidos en el artículo 2 no
computen, la superficie construida de los mismos no podrá superar el máximo del
40 por 100 de la edificabilidad máxima permitida, contabilizándose dentro de
tal porcentaje las superficies que se sitúen tanto bajo como sobre rasante y en
entreplantas.
Artículo 5.
La normativa del planeamiento urbanístico precisará
que, en cualquier caso, a los efectos del cumplimiento de la edificabilidad
máxima permitida en Centros Comerciales y/o de Ocio:
a) Computarán las superficies construidas que estén sobre y bajo
rasante y en entreplantas, que se destinen a actividades lucrativas,
comerciales y/o de ocio.
b) No computarán las superficies construidas que estén bajo rasante,
que se destinen a almacenes y/o aparcamiento público.
c) No computarán las superficies construidas en cualquier planta,
que se destinen a instalaciones de acondicionamiento del Centro, tales como
cuartos de calefacción, de aire acondicionado o de electricidad.
Artículo 6.
Los conceptos de entreplanta y planta bajo rasante,
así como las limitaciones de usos en las plantas bajo rasante serán los que el
planeamiento urbanístico del Municipio establezca.
DISPOSICIÓN
FINAL
La presente
Orden entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el ¿Boletín
Oficial de la Comunidad de Madrid¿
