DECRETO
11/2005, de 27 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con
Protección Pública de la Comunidad de Madrid. ()
PREÁMBULO
La Ley 6/1997, de 8 de enero, de
Protección Pública a la Vivienda de la Comunidad de Madrid, creó la figura de
la Vivienda con Protección Pública, conceptuándola como aquella que con una
superficie construida máxima de 150 metros cuadrados, cumpliese las condiciones
de destino, uso, precio y calidad establecidas reglamentariamente y fuera
calificada como tal por la Comunidad de Madrid.
Hasta la fecha, en los sucesivos Decretos
que establecían el sistema de financiación cualificada a la Vivienda con
Protección Pública para cada Plan de Vivienda de la Comunidad de Madrid, los
Decretos 43/1997, de 13 de marzo, y 228/1998, de 20 de diciembre, para el Plan
1997-2000, y el Decreto 11/2001, de 25 de enero, para el Plan 2001-2004, se han
establecido tales condiciones de destino, uso, precio y calidad, es decir, se
ha regulado el régimen jurídico de la Vivienda con Protección Pública. Ello
tenía su sentido mientras la Vivienda con Protección Pública, por ser una
figura de nueva creación, debía abrirse camino dentro del subsector de la
vivienda protegida hasta lograr independizarse de la tradicional Vivienda de
Protección Oficial. Sin embargo, ello tenía el inconveniente de que su régimen
jurídico no poseía una vocación de permanencia, al vincularse a una normativa
de financiación para un período temporal concreto. Finalizado el período
cuatrienal de vigencia de cada Plan, el nuevo Decreto que establecía el sistema
de financiación cualificada a la Vivienda con Protección Pública para el
siguiente, debía reproducir el régimen jurídico de dicha tipología de vivienda.
Actualmente, la Vivienda con Protección
Pública es una figura plenamente consolidada dentro del sector de la vivienda
de nueva construcción que se promueve dentro de la Comunidad de Madrid. A nivel
local, a través de los diversos instrumentos de planeamiento que han venido
incorporando dicha figura al calificar urbanísticamente, bajo esa denominación,
el suelo residencial y, a nivel estatal, al ser reconocida implícitamente en el
Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, Regulador del Plan de Vivienda y Suelo
2002-2005, al establecerse que la financiación cualificada estatal se otorgará
a la promoción y adquisición de viviendas de nueva construcción sujetas a
regímenes de protección pública; no por tanto, exclusivamente a la Vivienda de
Protección Oficial.
Mediante el presente Decreto viene a
regularse el régimen jurídico de la Vivienda con Protección Pública, que queda
así desvinculado del sistema de financiación cualificada de la misma que pueda
establecerse en el marco de cada Plan de Vivienda de la Comunidad de Madrid o
en cada Plan estatal de Vivienda y Suelo, que podrá variar, incluso
significativamente, en los años venideros, sin afectar a dicho régimen
jurídico.
Pero la presente norma quiere ir más allá
y, en un indudable esfuerzo de simplificación, pretende fijar de forma clara y
sistemática el régimen jurídico de toda la vivienda protegida de nueva
construcción. Al margen de la vivienda de protección oficial de promoción
pública regulada en el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, y cuya
promoción corresponde en exclusiva a la Administración, en nuestro ámbito
territorial, actualmente, sólo existen dos categorías de vivienda protegida: la
Vivienda con Protección Pública de la Comunidad de Madrid creada por la citada
Ley 6/1997, de 8 de enero, y la Vivienda de Protección Oficial de promoción
privada de Régimen especial, cuya pervivencia ha sido destacada por la
Administración General del Estado a través del propio Real Decreto 1/2002, de
11 de enero. Por ello este Decreto, aun cuando regula el régimen jurídico de la
Vivienda con Protección Pública, en un intento claramente unificador e
integrador, extiende su aplicación a la Vivienda de Protección Oficial que
puede promoverse en la Comunidad, de forma que, a todos los efectos, el régimen
aplicable a toda la vivienda protegida con carácter general sea el mismo.
Respecto de la Vivienda con Protección
Pública, se viene a racionalizar los distintos subtipos de la misma, quedando
reducidos a tres: la destinada a venta o uso propio, la destinada al
arrendamiento y la llamada de integración social.
Respecto de la vivienda con protección
pública para venta o uso propio, el presente Decreto distingue dos
subcategorías en función de su superficie construida máxima, su precio máximo
de venta y, eventualmente, por el nivel máximo de ingresos familiares exigido a
los adquirentes, difiriendo este último parámetro a lo que establezca la
normativa autonómica en materia de ayudas económicas a la vivienda, en
definitiva, en el marco del Plan de Vivienda de la Comunidad de Madrid. De esta
manera podrá darse respuesta a diferentes situaciones; por un lado, manteniendo
la Vivienda con Protección Pública de hasta 110 metros cuadrados construidos,
con un precio no superior al que establece la Administración General del Estado
al amparo de la normativa reguladora de sus Planes de Vivienda y Suelo, y
dirigida a aquel sector de la población tradicionalmente protegido en el ámbito
de la financiación cualificada a la vivienda; y por otro, estableciendo una
categoría dirigida a aquellas capas de la población con un mayor nivel de renta
y que por ello pueden optar por una vivienda de mayores dimensiones (de hasta
150 metros construidos) y de un mayor precio.
Fundamental es la reducción de la vivienda con
protección pública en alquiler a una sola tipología, lo que es consecuencia de
la desaparición de la denominada Vivienda con Protección Pública para Jóvenes y
Mayores. Ello no significa que tales colectivos dejen de estar adecuadamente
atendidos en la política de vivienda a desarrollar por la Comunidad, dado que,
por el contrario, son objeto de atención preferente a través de las
correspondientes normas que establezcan las ayudas económicas a la vivienda con
protección pública. Era, sin embargo, necesario que en una norma como la
presente que viene a regular exclusivamente el régimen jurídico de la Vivienda
con Protección Pública no se desdoblase la misma en diferentes subtipos que se
diferencian entre sí, no por su régimen jurídico, sino por razón de las
distintas ayudas que puede obtener tanto el promotor como el adquirente o
arrendatario de las mismas.
Así, respecto de las Viviendas con Protección Pública
para arrendamiento, el presente Decreto incorpora la exigencia de que en toda
promoción de las mismas, al menos, la mitad del número de viviendas que la
componen deba destinarse al arrendamiento con opción de compra, lo que
indudablemente constituye un claro avance en la consecución del objetivo de
facilitar el acceso a la vivienda sobre todo a los jóvenes. Las condiciones en
las que habrá de ejercerse la opción permitirán una planificación de la
adquisición a unas mejores condiciones que las ofrecidas por el actual mercado
inmobiliario, derivadas de la limitación del precio de renta a pagar durante la
vigencia del contrato de alquiler, de la limitación del precio final de compra
y de las ayudas económicas ofrecidas al inquilino en el momento del ejercicio
de la opción establecidas por la normativa reguladora de la financiación
cualificada.
Asimismo, en este Decreto se establecen los parámetros
definitorios de la Vivienda con Protección Pública, como son el ámbito de
aplicación o extensión de la protección pública, el sistema de cómputo de
superficies, su destino, la determinación de las normas de calidad a las que ha
de ceñirse, el sistema de determinación de los ingresos familiares que condicionan
el derecho de acceso a la vivienda, así como el de fijación de los precios
máximos de venta y renta de la vivienda, entre otras cuestiones. Además, la
presente norma establece un sistema más coherente de uso y aprovechamiento de
la vivienda, regulando su plazo de vinculación al régimen de protección
pública, su descalificación y venta, así como a su arrendamiento. Junto a ello
se establece de forma precisa el régimen aplicable y el procedimiento de
tramitación de la calificación provisional y definitiva de las viviendas, así
como del visado de los títulos de acceso a las mismas.
Por último, el Decreto no sólo viene a unificar el
régimen jurídico de la vivienda protegida al extender el establecido para la
Vivienda con Protección Pública a toda la
Vivienda con Protección Oficial de nueva construcción, como ya se ha indicado,
sino también a la vivienda ya calificada definitivamente cualquiera que sea el
régimen bajo el cual se promovió, lo que redundará en una mayor seguridad
jurídica y en un mejor conocimiento por parte de todos los agentes sociales
intervinientes en el sector de la vivienda de cuales son los derechos y
obligaciones que se derivan de dicho régimen, al evitarse la dispersión del
mismo de una multiplicidad de normas estatales y autonómicas.
En su virtud, cumplimentados los trámites para la
elaboración de disposiciones reglamentarias, de conformidad con lo dispuesto en
la Disposición Final Primera de la Ley 6/1997, de 8 de enero, de Protección
Pública a la Vivienda de la Comunidad de Madrid, de acuerdo con el Consejo
Económico y Social y con el Consejo de Estado, a propuesta del Consejero de
Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, y previa deliberación del Consejo
de Gobierno en su reunión del día 27 de enero de 2005.
DISPONGO
Artículo único. Aprobación del Reglamento de Viviendas con Protección
Pública de la Comunidad de
Madrid
Se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección
Pública de la Comunidad de Madrid que figura como Anexo al presente Decreto.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. Regímenes
anteriores
Las Viviendas con Protección Pública, calificadas
definitivamente al amparo del Decreto 43/1997, de 13 de marzo; Decreto
228/1998, de 30 de diciembre, y Decreto 11/2001, de 25 de enero, y las
Viviendas de Protección Oficial calificadas definitivamente al amparo del Real
Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, o a las que éste les sea de aplicación
y, al amparo del correspondiente Real Decreto regulador de la financiación
cualificada estatal en materia de vivienda y suelo, quedarán sometidas al
régimen de protección pública establecido en el Reglamento de Viviendas con
Protección Pública de la Comunidad de Madrid aprobado por este Decreto; sin
otras excepciones que el plazo de duración de dichos regímenes, así como el
porcentaje a aplicar para la determinación de las rentas máximas iniciales
anuales de las viviendas destinadas a arrendamiento, que serán los establecidos
en las respectivas calificaciones de acuerdo con lo dispuesto en la normativa
indicada. Todo ello a salvo de lo dispuesto en la Disposición transitoria
tercera.
Segunda. Promociones de Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento
Las Viviendas con Protección Pública para
Arrendamiento promovidas por el Instituto de la Vivienda de Madrid y las
Empresas Municipales de Vivienda y Suelo para las que se haya solicitado su
calificación provisional entre el 10 de julio y el 31 de diciembre de 2004,
podrán calificarse al amparo del Decreto 11/2001, de 25 de enero, si así lo
solicita el promotor, como Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento
sin derecho de opción de compra sobre las mismas.
Tercera.
Promociones de Vivienda con Protección Pública a Precio Tasado
Las promociones de Viviendas con Protección Pública
sobre suelo para viviendas a precio tasado o asimilado, iniciadas con
anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto, mantendrán hasta su
finalización el régimen hasta ahora vigente.
Sin perjuicio de lo anterior, los promotores de
Vivienda con Protección Publica sobre suelo para viviendas a precio tasado o
asimilado podrán solicitar la aplicación a dicha promoción del régimen previsto
para las Viviendas con Protección Publica de Precio Limitado (VPPL), previa
autorización expresa de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio,
con audiencia, en todo caso, a los interesados.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA
Derogación normativa
A la entrada en vigor del presente Decreto quedarán
derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo
establecido en el mismo. En particular quedarán derogados los siguientes
preceptos:
a) Del Decreto 11/2001, de 25 de enero, por el que se
regula la financiación cualificada a actuaciones protegidas en materia de
vivienda y su régimen jurídico para el período 2001-2004, los artículos 6 a 18,
el artículo 23, el artículo 24, a excepción de su apartado 1, los artículos 26
a 28 y las Disposiciones adicionales primera a cuarta.
b) De la Orden de 13 de marzo de 2001, de
la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, reguladora de las
bases para la concesión de la financiación cualificada a la vivienda con
protección pública y a la rehabilitación con protección pública, prevista en el
Decreto 11/2001, de 25 de enero, los apartados 1 y 5 del artículo 9, los
artículos 12 a 14, y las Disposiciones adicionales primera y segunda.
DISPOSICIONES
FINALES
Primera.
Normativa
supletoria aplicable
En lo no previsto en el Reglamento
aprobado por el presente Decreto regirá como supletoria la normativa estatal
vigente en materia de vivienda de protección oficial.
Segunda.
Desarrollo
Se faculta al Consejero competente en
materia de vivienda, para dictar cuantas disposiciones sean precisas para la
ejecución y aplicación del Reglamento aprobado por el presente Decreto.
Tercera. Entrada en vigor
Este Decreto entrará en vigor al día
siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.
ANEXO
REGLAMENTO DE
VIVIENDAS CON PROTECCIÓN PÚBLICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID
Capítulo 1
La vivienda con
protección pública
SECCIÓN PRIMERA.
Disposiciones generales
Artículo
1. Objeto
El objeto de la presente norma es la
regulación del régimen jurídico de la Vivienda con Protección Pública
establecida por la Ley 6/1997, de 8 de enero, de Protección Pública a la
Vivienda de la Comunidad de Madrid.
Artículo
2. Concepto
y tipos de Vivienda con Protección Pública
1. Es Vivienda con Protección Pública
aquella que, de conformidad con lo establecido en la
Ley 6/1997, de 8 de enero, de Protección Pública a la
Vivienda de la Comunidad de Madrid, y cumpliendo los requisitos de superficie,
destino, uso, calidad y precio máximo que se establecen en el presente
Reglamento, y en las disposiciones que lo desarrollen, sea calificada como tal
por la Comunidad de Madrid a través de la
Consejería competente en materia de vivienda.
2. Son Viviendas con Protección Pública:
A) Las Viviendas con Protección Pública
para venta o uso propio, que a su vez pueden ser:
a) 1. Vivienda con Protección Pública
Básica (VPPB). Tendrá una superficie construida máxima de 110 metros cuadrados,
pudiendo incrementarse si está destinada a familia numerosa, de conformidad con
lo dispuesto en la normativa aplicable y sin que pueda superarse los 150 metros
cuadrados construidos. Tendrá un precio máximo de venta e irá destinada a
personas con ingresos familiares que no excedan del límite que establezca la
normativa reguladora del correspondiente Plan de Vivienda de la Comunidad de
Madrid.
a)
2. Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL). Tendrá una superficie
construida máxima de 150 metros cuadrados, un precio máximo de venta, irá
destinada a personas con ingresos familiares que no excedan del límite que
establezca la normativa reguladora del correspondiente Plan de Vivienda de la
Comunidad de Madrid y, cuando tenga una superficie construida de entre 110 y
150 metros cuadrados, irá destinada preferentemente a familias numerosas. Estas
viviendas sólo podrán promoverse sobre suelo residencial destinado expresamente
por el planeamiento urbanístico a la construcción de vivienda libre, a la
construcción de Vivienda con Protección Pública de más de 110 metros cuadrados
de superficie construida o a la construcción de la denominada Vivienda a Precio
Tasado.
B) Las Viviendas con Protección Pública
para arrendamiento, que a su vez pueden ser:
b)
1. Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA). Tendrá una
superficie construida máxima de 110 metros cuadrados, pudiendo incrementarse si
está destinada a familia numerosa, de conformidad con lo dispuesto en la
normativa aplicable y sin que pueda superarse los 150 metros cuadrados
construidos. Estará sujeta a una renta máxima e irá destinada a personas con
ingresos familiares que no excedan del límite que establezca la normativa
reguladora del correspondiente Plan de Vivienda de la Comunidad de Madrid.
Estas viviendas deberán destinarse al
arrendamiento durante todo su plazo de vinculación al régimen de protección
pública. No obstante, cuando se trate de un promotor público, excepcionalmente
y por causa debidamente justificada, antes del vencimiento del referido plazo,
podrá éste enajenar las viviendas a sus inquilinos. En este supuesto la
vivienda objeto de adquisición quedará vinculada al régimen de protección
pública durante veinticinco años a contar desde la calificación definitiva, aún
cuando por razón del plazo inicial de amortización del préstamo cualificado
obtenido por el promotor, su plazo de vinculación originario al régimen de
protección fuese menor.
b)
2. Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción Compra (VPPA
OC).
Salvo
que el promotor sea el Instituto de la Vivienda de Madrid o que la promoción
vaya a desarrollarse sobre suelo dotacional municipal o supramunicipal, en toda
promoción de Viviendas con Protección Pública para arrendamiento, al menos, la
mitad de las viviendas que la integran serán Viviendas con Protección Pública
para jóvenes con opción de compra. Estas viviendas tendrán una superficie
construida máxima de 70 metros cuadrados e irán destinadas a personas que en el
momento de celebración del contrato de arrendamiento sean menores de treinta y
cinco años con ingresos familiares que no excedan del límite que establezca la
normativa reguladora del correspondiente Plan de Vivienda de la Comunidad de
Madrid.
Respecto
del resto de viviendas que integren la promoción, el promotor podrá optar por
destinarlas al arrendamiento o bien al arrendamiento con opción de compra. En
este último caso, las viviendas podrán tener la superficie máxima que permita
la calificación urbanística del suelo con el límite de 150 metros cuadrados
construidos, irán destinadas a personas con ingresos familiares que no excedan
del límite que establezca la normativa reguladora del correspondiente Plan de
Vivienda de la Comunidad de Madrid y, cuando tengan una superficie construida
de entre 110 y 150 metros cuadrados, irán destinadas preferentemente a familias
numerosas.
Cuando en un mismo
expediente de construcción coexistan Viviendas con Protección Pública para
arrendamiento con Viviendas con Protección Pública para arrendamiento con
opción de compra, éstas últimas deberán agruparse por edificios, o en su
defecto, portales, de modo que estén separadas físicamente de las primeras.
C)
Las Viviendas de Integración Social (VIS). Estarán destinadas a personas
necesitadas de protección social. Su promoción y administración se regulará
mediante convenios entre las Administraciones Públicas intervinientes y, en su
caso, con entidades privadas sin ánimo de lucro. Dichos convenios establecerán,
a su vez, la superficie construida de las viviendas, las cuales no podrán
superar los 130 metros cuadrados construidos, el sistema de acceso a las
mismas, que podrá ser en arrendamiento u otras formas de cesión de uso
justificada por razones sociales y en ningún caso en propiedad, los requisitos
de dicho acceso, así como la previsión, en su caso, de instalaciones
complementarias de carácter sanitario, educativo u otro sitas en el edificio,
para la capacitación e integración social de los destinatarios.
3. Las Viviendas con Protección Pública podrán
promoverse, además, con el fin de fomentar la denominada vivienda sostenible,
es decir, aquella compatible con los requerimientos económicos y de
conservación del medio ambiente, mediante la aplicación de técnicas de
construcción que supongan un menor uso de materiales, en particular de
materiales contaminantes, un mayor ahorro energético y de consumo de agua,
incluyendo el diseño de viviendas adecuadas a las condiciones bioclimáticas de
la zona en la que se ubiquen, así como mediante la aplicación de innovaciones
tecnológicas de toda índole.
[Por
Orden 1369/2006, de 21 de abril, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del
Territorio, se aprueban los criterios para obtener la consideración de Vivienda
con Protección Pública de carácter sostenible]
Artículo 3. Extensión de la protección pública
La protección pública, en las condiciones que para
cada caso se establecen a continuación, se extenderá no sólo a la vivienda sino
también a:
a) Los locales de negocio situados en los inmuebles
destinados a vivienda, cuya superficie útil no exceda del 40 por 100 de la
superficie útil total. Estos locales de negocio deberán ubicarse en la
promoción de modo que no sea factible su unión física con viviendas medianeras,
y su venta y alquiler serán libres, salvo cuando los mismos vayan a venderse o
arrendarse a los adquirentes o inquilinos de las viviendas de la promoción, en
cuyo caso, su precio máximo de venta o renta por metro cuadrado de superficie
útil no podrá exceder del que corresponda a las viviendas.
b) Los garajes y trasteros. El precio máximo legal por
metro cuadrado de superficie útil de venta de tales anejos, estén o no
vinculados en proyecto y registralmente a la vivienda, no podrá exceder del 60
por 100 (40 por 100 si se trata plazas de garaje bajo porches no cerrados
lateralmente en todos sus lados) del precio máximo de venta por metro cuadrado
de superficie útil de la vivienda, siendo computables a estos efectos, como
máximo, 8 metros cuadrados de superficie útil de trastero, y 25 metros
cuadrados de superficie útil de garaje, con independencia de que su superficie
real sea mayor.
c) Los jardines, parques, piscinas e instalaciones
deportivas y de recreo y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que
no constituya la vivienda propiamente dicha. No podrá cobrarse precio alguno al
adquirente por tales anexos o dependencias, reputándose que su coste de
construcción queda incluido en el precio de la vivienda y, en su caso, anejos a
los que se refiere la letra anterior.
d) Los terrenos y obras de urbanización con el límite
porcentual que se establezca mediante Orden de la Consejería competente en
materia de vivienda, de la cifra que resulte de multiplicar el precio de venta
fijado en la calificación definitiva por la superficie útil de las viviendas y
demás edificaciones protegidas.
Artículo 4. Destino
Las Viviendas con Protección Pública habrán de
destinarse a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales, sin que
en ningún caso puedan dedicarse a segunda residencia o cualquier otro uso, y
sin que pierda tal carácter por el hecho de que su titular, su cónyuge o los
parientes de uno u otro hasta el tercer grado que convivan con el destinatario,
ejerzan en la vivienda y sin perjuicio de la obtención de las licencias y demás
autorizaciones que sean preceptivas, una profesión, oficio o pequeña industria
que sea compatible con el uso residencial.
Se considera domicilio habitual y permanente siempre
que la vivienda no permanezca desocupada más de tres meses seguidos al año,
salvo que medie justa causa debidamente autorizada por la Consejería competente
en materia de vivienda.
No obstante, lo establecido en los párrafos
anteriores, cuando se trate de Viviendas de Integración Social podrá
excepcionarse el cumplimiento del requisito del destino de las viviendas a
domicilio habitual y permanente, cuando las mismas vayan a destinarse al
alojamiento temporal de un colectivo y así se estipule en el correspondiente
convenio.
Artículo 5. Superficies
1. Superficies de vivienda:
1.1. Se entiende por superficie cerrada de la
vivienda, la superficie limitada por la cara exterior de los cerramientos
exteriores y los ejes de los cerramientos medianeros, medida en proyección
horizontal, y excluyendo los huecos mayores de un metro cuadrado y las
superficies cuya altura libre sea inferior a 1,50 metros.
1.2. Se entiende por superficie construida de la
vivienda, la constituida por la suma de la superficie cerrada, la mitad de la
superficie construida de los espacios exteriores de propiedad privada, y la
parte proporcional de la superficie cerrada de los elementos de acceso,
comunicación, servicios e instalaciones. El cómputo de la superficie construida
de los espacios exteriores se verá limitado al 10 por 100 de la superficie
cerrada de la vivienda cuando la mitad de la referida superficie construida de
espacios exteriores, supere el mencionado porcentaje del 10 por 100. Cuando la
vivienda se desarrolle en más de una planta, la superficie construida de la
vivienda será la suma de la superficie construida de todas las plantas.
1.3. Se entiende por superficie útil de la vivienda,
la del suelo de la misma, cerrada por el perímetro definido por la cara
interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas y locales o zonas
de cualquier uso. A estos efectos, el método para calcular dicha superficie
consistirá en tomar las cotas desde paramentos terminados y a distancias
equidistantes de los planos verticales y horizontales que conforman el espacio
a determinar. Asimismo, incluirá la mitad de la superficie útil de los espacios
exteriores de propiedad privada de la vivienda, tales como terrazas,
tendederos, balcones u otros. El cómputo de la superficie útil de los espacios
exteriores, se verá limitado al 10 por 100 de la superficie útil interior de la
vivienda, cuando la mitad de la referida superficie útil de espacios
exteriores, supere el mencionado porcentaje del 10 por 100. Todas las terrazas,
tendederos, balcones u otros espacios exteriores de la vivienda deberán tener
la misma consideración en cuanto a su uso, bien sea éste privativo o común.
Del cómputo de la superficie útil queda excluida la
superficie ocupada en planta por las divisiones interiores de la vivienda,
fijas o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las
canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a un decímetro
cuadrado, así como la superficie de suelo con una altura libre inferior a 1,50
metros.
1.4. El cómputo de las superficies de vivienda
establecidas en los dos puntos anteriores del presente apartado, en ningún caso
podrá determinar que se supere la superficie construida y/o útil máxima
establecida para el tipo de Vivienda con Protección Pública de que se trate en
cada caso.
2.
Superficies de garaje:
2.1. Se entiende por superficie construida de la plaza
de garaje aquella que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por la
superficie conformada por la delimitación de la propia plaza, más la parte
proporcional de las superficies cerradas comunes que correspondan a viales de
acceso y circulación, y a aquellos espacios destinados a instalaciones,
servicios y accesos que sean necesarios para un correcto uso y funcionamiento
del garaje.
2.2. Se entiende por superficie útil de la plaza de
garaje aquella que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por la
superficie conformada por la delimitación de la propia plaza, más la parte
proporcional de las superficies útiles comunes que correspondan a viales de
acceso y circulación.
2.3. Se entiende por superficie construida de la plaza
de garaje en superficie o en porche no cerrada lateralmente en todos sus lados
aquella que, ubicándose en espacio privado no edificado, está constituida por
la superficie conformada por la delimitación de la propia plaza, más la parte
proporcional de las superficies cerradas comunes que correspondan a viales de
acceso y circulación.
2.4. Se entiende por superficie útil de plaza de
garaje en superficie o en porche no cerrada lateralmente en todos sus lados
aquella que, ubicándose en espacio privado no edificado, está constituida por
la superficie conformada por la delimitación de la propia plaza.
3. Superficies de trastero y de instalaciones
complementarias:
3.1. Se entiende por superficie construida de trastero
y de instalaciones complementarias, la constituida por su respectiva superficie
cerrada, más la parte proporcional que corresponda a zonas comunes necesarias
exclusivamente para su correcto uso y funcionamiento.
3.2. Se entiende por superficie útil de trastero y de
instalaciones complementarias, la del suelo del mismo, cerrado por el perímetro
definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras
zonas de diferente uso, más, en el supuesto de trasteros, la parte proporcional
de los pasillos que sirvan de acceso exclusivo a los mismos. De este cómputo
queda excluida la superficie ocupada en planta por las divisiones interiores
que existieran, fijas o móviles, por los elementos estructurales verticales y
por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a un
decímetro cuadrado, así como la superficie de suelo con una altura libre
inferior a 1,50 metros.
4. Superficies de locales:
4.1. Se entiende por superficie construida de local,
la constituida por su superficie cerrada, más la parte proporcional de la
superficie cerrada de los elementos comunes de acceso si los tuviera.
4.2. Se entiende por superficie útil de local, la
resultante del producto de superficie construida del mismo por el coeficiente
0,85.
Artículo 6. Ordenación técnica
Las Viviendas con Protección Pública cumplirán lo
dispuesto en la normativa estatal y autonómica en materia de edificación
vigente a la fecha de solicitud de la correspondiente calificación provisional.
[Por
Ley 2/1999, de 17 de marzo, se establecen medidas para la calidad de la
edificación]
[Por
Orden de 18 de abril de 1997, de la
Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, se aprueban las Normas
Técnicas de Calidad de las Viviendas con Protección Pública]
[Por
Orden de 17 de junio de 1998, de la
Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, se establecen las
Normas Técnicas de Calidad de las Viviendas con Protección Oficial, promovidas
en el ámbito territorial de la Comunidad de Madrid]
[Por
Ley 8/1993, de 22 de junio, se regula la Promoción de la
Accesibilidad y Supresión de las Barreras Arquitectónicas]
Artículo 7. Promotores
1. Podrán ser promotores de las Viviendas con
Protección Pública las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas.
2. Son promotores para uso propio las cooperativas,
las comunidades de propietarios, así como el denominado promotor individual
para uso propio, que es la persona física que, siendo titular del suelo,
pretenda construir sobre él una vivienda protegida unifamiliar para su uso
propio.
SECCIÓN SEGUNDA
Régimen legal de protección pública
Artículo 8. Duración del régimen legal de protección pública
1. El régimen legal relativo al uso, conservación,
aprovechamiento y precio máximo de las Viviendas con Protección Pública tendrá
la siguiente duración:
a) Para
las Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio: veinte años a
contar desde la calificación definitiva de las mismas, salvo que se hubiere
obtenido préstamo cualificado para su adquisición, en cuyo caso, la duración
será la misma que la del plazo inicial de amortización de dicho préstamo, a
contar, igualmente, desde la fecha de calificación definitiva.
b) Para
las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento y las Viviendas de
Integración Social: veinticinco años a contar desde la calificación definitiva
de las mismas, salvo que se hubiere obtenido préstamo cualificado para su
promoción, en cuyo caso, la duración será la misma que la del plazo inicial de
amortización de dicho préstamo, a contar, igualmente, desde la fecha de
calificación definitiva.
c) Para
las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con opción de compra:
siete años a contar desde la calificación definitiva de las mismas.
2. Las limitaciones que impone el régimen legal de
protección pública se extinguirán, quedando, en consecuencia, sometidas las
viviendas al régimen general establecido en la legislación común:
a) Por
el mero transcurso del plazo que corresponda de conformidad con lo dispuesto en
el apartado anterior, y sin que sea necesario ninguna declaración especial al
efecto.
b) Por
descalificación, que podrá ser concedida a petición del propietario de la
vivienda o impuesta como sanción en virtud del correspondiente expediente.
El propietario de una Vivienda con Protección Pública
podrá solicitar su descalificación durante la vigencia del régimen legal de
protección, si ha transcurrido un mínimo de quince años desde la calificación
definitiva, la cual se concederá por la Consejería competente en materia de
vivienda, si de ella no se derivan perjuicios para terceros. Para obtener la
descalificación, será necesario que el préstamo cualificado obtenido para la
vivienda, en su caso, haya sido amortizado totalmente o haya sido novado
previamente en un préstamo libre, y que el interesado haya restituido el
importe de la totalidad de las ayudas económicas directas percibidas y, en su
caso, el importe de las bonificaciones tributarias con sus intereses legales
correspondientes en ambos casos.
No podrán ser objeto de descalificación las Viviendas
con Protección Pública calificadas expresamente para arrendamiento mientras
mantengan dicho régimen de uso, ni las Viviendas de Integración Social.
La descalificación como sanción se atendrá a lo
dispuesto en el artículo 10.a) de la Ley 9/2003, de 26 de marzo, del Régimen
Sancionador en Materia de Viviendas Protegidas de la
Comunidad de Madrid.
Artículo 9. Titularidad de la propiedad y del uso
Podrán ser propietarios de las Viviendas con
Protección Pública las personas físicas o jurídicas, pero únicamente las
personas físicas podrán ser usuarios de las mismas.
Artículo 10. Régimen de uso
1. Queda prohibida la reserva o disfrute para uso
propio, por cualquier título, de más de una Vivienda con Protección Pública, a
salvo de lo dispuesto por la normativa sectorial vigente en materia de familias
numerosas.
2. Los propietarios y arrendatarios de Viviendas con
Protección Pública vendrán obligados a mantenerlas en buen estado de
conservación y cuidarán de su policía e higiene.
3. Para que los propietarios y, en su caso,
arrendatarios de las Viviendas con Protección Pública puedan realizar en ellas
obras, modificaciones y reformas, o en los edificios en las que están
emplazadas, será preciso que obtengan la previa autorización de la Consejería competente
en materia de vivienda, y que no sean contrarias a las ordenanzas técnicas y
normas constructivas aplicables.
Artículo 11. Sistemas de acceso
1. El acceso a la Vivienda con Protección Pública
será, con carácter general, en propiedad, que deberá referirse necesariamente
al pleno dominio, o en arrendamiento.
El acceso a la propiedad podrá realizarse por
compraventa o mediante la construcción de viviendas por los particulares, por
sí, o en comunidad o mediante cooperativa, con el fin de fijar en ellas su
residencia familiar. A estos efectos, se entiende por adquirentes a los
compradores y a los socios de cooperativas o miembros de comunidades de
propietarios a partir del momento en que se les adjudica la propiedad de una
vivienda individualizada.
2. Para acceder a las Viviendas con Protección Pública
será preciso, cuando se trate de primera transmisión de viviendas calificadas
expresamente para venta o uso propio, y de cesión de uso cuando se trate de
viviendas calificadas expresamente para arrendamiento, que el adquirente o
promotor individual para uso propio y el arrendatario, respectivamente, no
superen el límite máximo de ingresos familiares establecidos para cada
tipología de vivienda y cumplan aquellos otros requisitos que puedan establecerse
por la normativa reguladora del correspondiente Plan de Vivienda de la
Comunidad de Madrid.
Artículo 12. Ingresos familiares
Los ingresos familiares determinantes del derecho de
acceso a una Vivienda con Protección Pública se calcularán de conformidad con
lo dispuesto por la normativa estatal de financiación cualificada en materia de
vivienda, vigente al tiempo de la celebración del correspondiente contrato de
compraventa, adjudicación, arrendamiento o, en su caso, escritura pública de
declaración de obra nueva para el supuesto de promoción individual para uso
propio.
Artículo 13. Precio de venta
1. El precio de venta de las Viviendas con Protección
Pública será el de compraventa o adjudicación, o en el supuesto de promoción
individual para uso propio, el valor de la edificación sumado al del suelo que
figure en la escritura de declaración de obra nueva, en todos los casos, con el
límite del precio máximo legal de venta.
2. El precio máximo legal de venta será establecido,
por metro cuadrado de superficie útil, para cada una de las localidades o
ámbitos intraurbanos del territorio de la Comunidad de Madrid, mediante Orden
de la Consejería competente en materia de vivienda.
[Por
Orden 116/2008, de 1 de abril, de la
Consejería de Vivienda, se adecuan y adaptan los precios máximos de venta y
arrendamiento de las viviendas con protección pública a lo dispuesto en el Real
Decreto 801/2005, de 1 de julio, y su modificación por Real Decreto 14/2008, de
11 de enero.]
3. En el supuesto de promociones de Viviendas con
Protección Pública para venta o uso propio, la realización de sustituciones o
cambios de calidades, y la inclusión de cualquiera de los anexos a los que se
refiere el artículo 3.c), aún cuando hayan sido solicitadas por los
adquirentes, en ningún caso, podrán dar lugar a que se supere el precio máximo
legal de venta.
4. Cuando se trate de promociones para uso propio, el
precio de adjudicación, o valor de la edificación sumado al del suelo en caso
de promoción individual para uso propio, que en cualquier caso tendrá la
limitación del precio máximo legal, incluirá el conjunto de los pagos que
efectúe el promotor individual, el cooperativista o comunero imputables al
coste de la vivienda, por ser necesarios para llevar a cabo la promoción y la
individualización física y jurídica de ésta, incluyendo en su caso los
honorarios de la gestión.
Se entenderán, a este respecto, por gastos necesarios,
los de elevación a escritura pública e inscripción registral del suelo y los de
declaración de obra nueva y división horizontal; los del préstamo hipotecario,
considerándose como tales no sólo los de formalización del mismo, sino entre
otros los de Notaria, Registro de la Propiedad, Gestoría, en su caso, y el
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y los intereses derivados de dicho
préstamo y abonados durante el período de construcción, así como, en su caso,
los de tasaciones realizadas por la Entidad prestataria al objeto de verificar
el nivel de obra ejecutada para el pago de certificaciones; seguros de percepción
de cantidades a cuenta y otros análogos. No tendrán tal consideración ni las
aportaciones al capital social, ni las cuotas sociales, ni las de participación
de otras actividades que pueda desarrollar la cooperativa o comunidad de
propietarios.
5. En el caso de segundas o posteriores transmisiones
de las Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio que se
produzcan vigente el plazo de duración del régimen legal de protección, el
precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil no podrá superar
el establecido, asimismo, por metro cuadrado de superficie útil, para las
viviendas calificadas provisionalmente en la misma fecha en que se produzca la
transmisión y en la misma localidad o ámbito intraurbano.
La limitación a que se refiere el presente apartado se
hará constar, expresamente, en la escritura de compraventa, adjudicación o
declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso
propio, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Artículo 14. Renta
1. La renta máxima inicial anual por metro cuadrado de
superficie útil de las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento será
el resultado de aplicar el porcentaje que se establezca por la normativa
reguladora del correspondiente Plan de Vivienda de la Comunidad de Madrid, al
precio máximo legal de venta por metro cuadrado de superficie útil de tales
viviendas, vigente en el momento de celebración del contrato de arrendamiento,
cuando se trate de Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento, o del
que figure en la calificación definitiva de las mismas, cuando se trate de
Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con opción de compra.
[Por
Orden 116/2008, de 1 de abril, de la
Consejería de Vivienda, se adecuan y adaptan los precios máximos de venta y
arrendamiento de las viviendas con protección pública a lo dispuesto en el Real
Decreto 801/2005, de 1 de julio, y su modificación por Real Decreto 14/2008, de
11 de enero.]
2. En el supuesto que la vivienda se arrendase amueblada,
de ello no podrá derivarse un desembolso para el inquilino superior a la renta
máxima permitida con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior.
3. La renta inicial podrá actualizarse anualmente de
conformidad con la evolución que experimente el Índice General Nacional del
Sistema de Índices de Precios al Consumo, publicado por el Instituto Nacional
de Estadística.
4. El arrendador podrá percibir, además de la renta
inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute
el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás
repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.
5. El arrendador deberá asumir la administración,
explotación y mantenimiento del inmueble hasta que concluya el período de vinculación
al régimen de protección.
Artículo 15. Contrato
Los contratos de compraventa o adjudicación y
arrendamiento y, en su caso, las escrituras públicas de declaración de obra
nueva para el supuesto de promoción individual para uso propio de las Viviendas
con Protección Pública, deberán incluir las siguientes cláusulas:
A) Con carácter general:
a) Que
la vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del
régimen de protección previsto en el presente Decreto, y, por consiguiente, las
condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y
los precios de venta o renta no podrán exceder de los límites establecidos.
b) Que
el promotor/vendedor o arrendador se obliga a entregar las llaves de la
vivienda en el plazo máximo de tres meses a contar desde la concesión de la
calificación definitiva o desde la fecha del contrato, si fuera posterior,
salvo que dicho plazo sea prorrogado por la Consejería competente en materia de
vivienda.
c) Que
el promotor/vendedor o arrendador se obliga a entregar al adquirente o
arrendatario un ejemplar del contrato o título, debidamente visado por la
Consejería competente en materia de vivienda.
B) Con carácter específico para los contratos de
compraventa o títulos de adjudicación:
a) Que
el promotor o vendedor se obliga a elevar a escritura pública el contrato de
compraventa o título de adjudicación en el plazo de tres meses a partir de la
fecha de calificación definitiva de la vivienda o de la del contrato, si fuera
posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por la Consejería competente en
materia de vivienda.
b) Que
los gastos concernientes a la declaración de obra nueva y división horizontal,
así como los de constitución y división del crédito hipotecario, serán en todo
caso a cuenta del promotor de la vivienda.
c) Que
el adquirente podrá instar la resolución del contrato o título en el caso de
denegación de la calificación definitiva de la vivienda.
C) Con carácter específico para los contratos de
arrendamiento:
a) Que
el contrato se celebra al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se
somete al régimen jurídico previsto en la misma, con la sola excepción de las
especificaciones derivadas del propio régimen de protección pública de la
vivienda.
b) Que
el subarriendo total o parcial de la vivienda dará lugar a la resolución del
contrato.
La
obligación de incluir tales cláusulas será directamente exigida a los
promotores/vendedores y arrendadores de las viviendas.
Artículo 16. Visado del contrato
Los contratos de compraventa o adjudicación y
arrendamiento y, en su caso, escrituras públicas de declaración de obra nueva
para el supuesto de promoción individual para uso propio de las Viviendas con
Protección Pública, deberán presentarse por el promotor/vendedor o arrendador
ante la Consejería competente en materia de vivienda, para su visado con la
solicitud de calificación definitiva, y en el supuesto de que la vivienda se
vendiese o arrendase después de concedida la calificación definitiva, en el
plazo máximo de diez días a partir de la suscripción del contrato.
El visado acreditará, en todos los supuestos, que el
contrato contiene las cláusulas obligatorias establecidas en el artículo
anterior. Además, en el supuesto de primera transmisión de la vivienda, cuando
el destino original de la misma sea la venta o el uso propio y en el supuesto
de cesión de uso de la vivienda cuando el destino original de la misma sea el
arrendamiento, el visado acreditará que el adquirente o arrendatario,
respectivamente, cumplía a la fecha de su suscripción las condiciones
establecidas para acceder a la vivienda, por lo que, junto con el contrato
deberá aportarse la documentación que acredite el cumplimiento de tales
condiciones.
A la vista de la documentación aportada, y si se
cumplen los requisitos exigidos por la normativa aplicable, la Consejería
competente en materia de vivienda, en el plazo máximo de seis meses, procederá
a devolver al promotor/vendedor o arrendador el original del contrato con el
correspondiente visado, así como una fotocopia del mismo, para su entrega por
parte de aquél al adquirente o inquilino, quedando otra copia en el expediente.
Transcurrido el mencionado plazo sin que se hubiese procedido en la forma
indicada, podrá entenderse otorgado el visado por silencio administrativo.
Si el contrato no reuniese la totalidad de las
cláusulas obligatorias o no se hubiese aportado la totalidad de la
documentación que acredite el cumplimiento de las condiciones para acceder a la
vivienda, se concederá al promotor/vendedor o arrendador un plazo de diez días
para su subsanación, transcurrido el cual sin llevarlo a cabo, mediante
resolución se denegará el visado.
La denegación del visado determinará la instrucción,
en su caso, del correspondiente expediente sancionador.
Artículo 17. Elevación a escritura pública y entrega de la vivienda
1. Los promotores de Viviendas con Protección Pública
para venta o uso propio deberán, dentro de un plazo máximo de tres meses a
contar desde la concesión de la calificación definitiva, elevar a escritura
pública los contratos de compraventa o títulos de adjudicación celebrados con
anterioridad a la concesión de dicha calificación, así como entregar las
viviendas a sus adquirentes.
Excepcionalmente, a instancia del promotor y mediante
justa causa, la Consejería competente en materia de vivienda podrá prorrogar el
indicado plazo.
El promotor remitirá copia simple de la escritura
pública a la Consejería competente en materia de vivienda en el plazo de quince
días desde su otorgamiento. A su vez, dentro de ese plazo deberá comunicar que
ha hecho entrega de la vivienda al adquirente.
2. Los adquirentes de Viviendas con Protección Pública
para venta o uso propio deberán proceder a la ocupación de las mismas en el
plazo de un año desde la entrega, salvo que medie justa causa debidamente
autorizada por la Consejería competente en materia de vivienda.
Artículo 18. Cesión en arrendamiento de Viviendas con Protección
Pública para venta o uso propio
El adquirente o promotor individual para uso propio de
Vivienda con Protección Pública para venta o uso propio que no la hubiese
ocupado, podrá cederla en arrendamiento sin necesidad de autorización
administrativa, si bien, una vez celebrado el contrato de arrendamiento habrá
de presentarlo para su visado por parte de la Consejería competente en materia
de vivienda.
La renta anual máxima inicial por metro cuadrado de
superficie útil a cobrar por el arrendamiento de la vivienda será el resultado
de aplicar el porcentaje que se establezca por la normativa reguladora del
correspondiente Plan de Vivienda de la Comunidad de Madrid, al precio máximo
legal de venta, asimismo por metro cuadrado de superficie útil, de las
respectivas viviendas protegidas para venta o uso propio que se califiquen
provisionalmente en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento y en
la misma localidad o ámbito intraurbano.
[Por
Orden de 22 de marzo de 1999, de la
Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, se establecen las
rentas máximas iniciales de las viviendas de protección oficial de promoción
privada acogidas al Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre]
Artículo 19. Arrendamiento con opción de compra
En el caso de Viviendas con Protección Pública para
arrendamiento con derecho de opción de compra sobre las mismas, el ejercicio de
dicha opción se atendrá a las siguientes condiciones:
a) El inquilino podrá ejercer la opción de compra una
vez la vivienda haya estado destinada al régimen de arrendamiento durante siete
años a contar desde su calificación definitiva.
b) El precio de venta de la vivienda será el resultado
de multiplicar el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil
que figure en la calificación definitiva de la vivienda, por el coeficiente de
actualización que se establezca por la normativa autonómica reguladora de la
financiación cualificada en materia de vivienda, y minorar de la cantidad
resultante el 50 por 100 de las cantidades desembolsadas durante el
arrendamiento en concepto de renta. ()
c) Adquirida la vivienda, durante los tres años
siguientes, su titular no podrá enajenarla en segunda o posterior transmisión
por precio superior al establecido por metro cuadrado de superficie útil para
la Vivienda con Protección Pública Básica (VPPB) que se califique provisionalmente
en la misma fecha en que se produzca la transmisión y en la misma localidad o
ámbito intraurbano. Dicha limitación se hará constar expresamente en la
escritura de compraventa, a efectos de su inscripción en el Registro de la
Propiedad.
Artículo 20. Transmisión de promoción de Viviendas con Protección
Pública para arrendamiento a
terceros
Las Viviendas con Protección Pública para
arrendamiento calificadas definitivamente podrán ser enajenadas por sus
promotores, sean públicos o privados, por promociones completas y a precio
libre, en cualquier momento del período de vinculación a dicho régimen de uso,
previa autorización de la Consejería competente en materia de vivienda, a
nuevos titulares, incluyendo sociedades o fondos de inversión inmobiliaria,
pudiendo retener, si así lo acuerdan, la gestión de las promociones, con la
obligación por parte de los nuevos titulares, de atenerse a las condiciones,
plazos y rentas máximas establecidos, subrogándose en sus derechos y
obligaciones.
Capítulo 2
Calificación de la vivienda con protección pública
Artículo 21. Calificación provisional
1. Con carácter general, la calificación provisional
de Viviendas con Protección Pública se solicitará para edificaciones que
comprendan edificios completos y sobre una única parcela, y que se acojan a uno
solo de los tipos a los que se refiere el artículo 2 del presente Decreto.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, en un
mismo expediente de construcción podrá coexistir Viviendas con Protección
Pública para venta o uso propio con las destinadas a arrendamiento e, incluso,
de forma excepcional, y si el planeamiento urbanístico lo permite, y con
arreglo a los límites que se establezcan mediante Orden, podrán coexistir
dichas tipologías de vivienda protegida con vivienda libre. En estos supuestos
las Viviendas con Protección Pública deberán agruparse por edificios, o en su
defecto, portales, de modo que estén separadas físicamente las destinadas a
venta o uso propio de las destinadas a arrendamiento y unas y otras de las
viviendas libres. En ningún caso podrá coexistir en un mismo expediente de
construcción las Viviendas de Integración Social con otras tipologías de
vivienda protegida o viviendas libres.
2. Los promotores de Viviendas con Protección Pública presentarán
la solicitud de calificación provisional ante la Consejería competente en
materia de vivienda, acompañada de la siguiente documentación: ()
a) Los
documentos acreditativos de la personalidad del solicitante y, en su caso, de
la representación que ostente.
b) El
certificado del Registro de la Propiedad acreditativo de la titularidad de los
terrenos y de su libertad de cargas y gravámenes que puedan representar un
obstáculo económico, jurídico o técnico para el desarrollo del proyecto. Cuando
conforme a dicho certificado se constate que los solicitantes no son titulares
de los terrenos, deberá aportarse promesa de venta a su favor o título que
acredite la disponibilidad de los terrenos para construir.
c) El
proyecto básico o de ejecución visado por el Colegio Profesional
correspondiente o autorizado por la Oficina de Supervisión del organismo
oficial que los promueva.
d) Cédula
urbanística o certificado expedido por el Ayuntamiento en el que se consigne la
calificación urbanística del terreno.
e) En
el caso de cooperativas o comunidades de propietarios, relación de, al menos,
el 80 por 100 de los socios o comuneros beneficiarios de las viviendas, con
indicación de su nombre y apellidos y su número de identificación fiscal.
f) En
el caso de viviendas protegidas para uso propio, cuando la cooperativa o
comunidad de propietarios se halle totalmente cubierta y, cuando así proceda,
certificado expedido por el Secretario de la cooperativa o representante legal
de la comunidad de propietarios, acreditativo de que dicha entidad ha cumplido
la exigencia establecida en el artículo 27 de la
Ley 8/1993, de 22 de junio, de Promoción de la
Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas.
3. Transcurridos tres meses desde la presentación de
la solicitud sin que se haya notificado la resolución expresa, la calificación
provisional se considerará otorgada a todos los efectos.
4. Una vez otorgada la calificación provisional, no
podrá procederse a la actualización del precio de las viviendas a que aquélla
se refiera.
5. Otorgada la calificación provisional, en cualquier
momento, por el personal técnico de la Consejería competente en materia de
vivienda podrá verificarse la adecuación de la obra en ejecución al proyecto
que sirvió de base para el otorgamiento de la calificación provisional y a la
normativa aplicable en materia de edificación.
Artículo 22. De la modificación y anulación de la calificación
provisional
1. Si durante la ejecución de las obras resultaran
modificaciones del proyecto aprobado que sirvió de base para el otorgamiento de
la calificación provisional y de cualquiera de las determinaciones que aparecen
recogidas en la cédula de calificación provisional y en sus anexos, deberá
obtenerse la aprobación de dichas modificaciones por parte de la Consejería
competente en materia de vivienda. Transcurridos tres meses desde la
presentación de la solicitud sin que se haya notificado la resolución expresa,
la modificación solicitada se considerará aprobada a todos los efectos.
2. La calificación provisional, una vez otorgada, sólo
podrá ser anulada de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 102 a 119 de la
Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Artículo 23. Calificación definitiva
1. Los promotores de Viviendas con Protección Pública
deberán, en un plazo máximo de treinta meses, a partir de la obtención de la
calificación provisional, presentar la solicitud de calificación definitiva.
Excepcionalmente, la Consejería competente en materia de vivienda podrá
prorrogar dicho plazo a instancia del promotor, si media causa justificada y
sólo hasta un máximo de diez meses.
[Por Decreto
133/2002, de 18 de julio, se establece un procedimiento simplificado para
el otorgamiento de la calificación definitiva a las viviendas promovidas por el
Instituto de la Vivienda de Madrid al amparo de algún régimen de protección]
2. La solicitud de calificación definitiva de
Viviendas con Protección Pública deberá ir acompañada de la documentación
técnica que se establezca mediante Orden de la Consejería competente en materia
de vivienda y, en todo caso, de los siguientes documentos: ()
a) Licencia
urbanística correspondiente a la ejecución de las obras.
b) Proyecto
de ejecución final visado por el Colegio Profesional correspondiente o
autorizado por la correspondiente Oficina de Supervisión de Proyectos,
incluyendo, con precisión, la totalidad de las obras realizadas.
c) Justificación
de haberse practicado en el Registro de la Propiedad la inscripción de la
escritura declarativa de obra nueva en construcción.
d) Certificado
final de obra conjunto del director de la obra y del director de la ejecución
de obra.
e) Contratos
de compraventa o de adjudicación suscritos con los adquirentes o adjudicatarios
para su visado por la Consejería competente en materia de vivienda en los que
expresamente conste desglosados las superficies y precios de venta de la
vivienda y demás anejos a la misma, junto con la documentación que acredite el
cumplimiento de las condiciones establecidas para poder acceder a las
viviendas.
f) Relación
de adquirentes que hayan entregado cantidades a cuenta del precio de la
vivienda, con justificantes de las cantidades entregadas y fecha de las entregas
realizadas hasta la solicitud de la calificación definitiva, así como copia del
contrato de seguro o aval que garantice la devolución de dichas cantidades en
los términos establecidos en la legislación aplicable.
3. La Consejería competente en materia de vivienda con
carácter previo al otorgamiento de la calificación definitiva podrá comprobar
la adecuación del proyecto de ejecución final a la obra terminada, y si
advirtiese deficiencias constructivas o cualquier otra circunstancia,
comunicará al promotor los defectos y/o documentación necesaria a corregir, el
plazo y las condiciones para hacerlo. Será causa denegatoria de la calificación
definitiva la imposibilidad de comprobar la adecuación del proyecto de
ejecución final a la obra terminada por causa imputable al promotor.
4. La Consejería competente en materia de vivienda
notificará la concesión o denegación de la calificación definitiva en el plazo
de tres meses, contado desde la fecha de su solicitud, y transcurrido el cual
sin haberse producido dicha notificación, se entenderá denegada aquélla.
En la cedula de calificación definitiva se hará
constar que las Viviendas con Protección Pública son calificadas al amparo de
este Decreto, el expediente de construcción, la identificación del promotor, la
ubicación de las viviendas, su número, superficie y dependencias, la fecha de
calificación provisional y de terminación de obras, el régimen de uso de las
viviendas, la calificación urbanística del suelo sobre el que se hayan
promovido, el plazo de duración del régimen de protección, los precios de venta
o renta y demás datos o circunstancias que por aplicación de este Decreto y
demás normas vigentes deban constar.
La forma en que se hará constar en la cédula de
calificación definitiva y sus anexos, las superficies útiles de las viviendas
que correspondan a una tipología y modelo concreto dentro de la promoción será
la siguiente:
a) Para
el caso de un grupo de viviendas desarrolladas en altura, el cálculo se
realizará preferentemente en una vivienda situada a una altura media de la
vertical donde se encuentren viviendas de la misma tipología y modelo.
b)
Para el caso de un grupo de viviendas desarrolladas en extensión, el cálculo se
realizará en una vivienda elegida de forma aleatoria sobre la totalidad de las
viviendas de la misma tipología y modelo.
5. Podrá otorgarse calificaciones definitivas
parciales en un único expediente de construcción, cuando sea posible la puesta
en uso de una parte de la construcción ya terminada, susceptible de un final de
obra parcial desde el punto de vista técnico y de una utilización de las
viviendas y anejos por sus usuarios sin necesidad de esperar a la terminación
total de la construcción. A la solicitud de calificación definitiva parcial
habrá de acompañarse la totalidad de la documentación a la que se refiere el
apartado 2 de este artículo.
6. No podrá procederse a la escrituración, entrega y
ocupación de las viviendas en tanto no se haya obtenido la correspondiente
calificación definitiva.
Artículo 24. De la modificación y anulación de la calificación
definitiva
La calificación definitiva, una vez otorgada, sólo
podrá ser modificada o anulada de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 102
a 119 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Queda a salvo la realización de obras, modificaciones
y reformas de las viviendas y demás elementos a los que se extienda la
calificación definitiva que no sean contrarias a lo establecido por la
normativa técnica aplicable, y que sean autorizadas, previamente, por la
Consejería competente en materia de vivienda. A estos efectos, los locales de
negocio podrán, previa autorización de la citada Consejería, y sin perjuicio de
la obtención de las licencias municipales correspondientes, transformarse en
viviendas, que quedarán sujetas al régimen de protección pública que
corresponda a la tipología de las del inmueble en que estén situados.
Las resoluciones administrativas o jurisdiccionales,
en virtud de las cuales se modifiquen extremos contenidos en la calificación
definitiva, darán lugar, en su caso, a la rectificación de la misma que se
llevará a efecto por la Consejería competente en materia de vivienda mediante
diligencia extendida en la propia calificación.
Artículo 25. Denegación de calificación definitiva
La denegación de la calificación definitiva por causa
imputable al promotor determinará que los adquirentes de las viviendas puedan
optar entre:
a) Ejecutar la garantía otorgada conforme a lo
establecido en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y sus disposiciones
complementarias.
b) Solicitar a la Consejería competente en materia de
vivienda, en el plazo de tres meses desde la denegación de la calificación
definitiva, la rehabilitación del expediente a su favor, siempre que medie
contrato de compraventa o cantidades entregadas a cuenta. En este caso el
adquirente se comprometerá a terminar las obras o a subsanar las deficiencias
que impidieron la obtención de la calificación definitiva dentro del plazo y
con el presupuesto que a tal efecto sea fijado por la Administración.
Del precio final de venta de la vivienda a abonar al
promotor, se deducirán las cantidades invertidas por los adquirentes en las
obras necesarias para la obtención de la calificación definitiva.
Cuando no existan adquirentes o cuando existiendo
opten por solicitar la ejecución de la garantía y en el caso de haberse
entregado todo o parte del préstamo, quedará vencido por las cuantías
entregadas a cuenta y será de cargo exclusivo del promotor, que deberá
abonarlo.
La denegación de la calificación definitiva por causa
imputable al promotor, siempre que por los adquirentes se inste la rehabilitación
del expediente, llevará consigo la subrogación de los compradores en el
préstamo base concedido al promotor.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera.- De las Viviendas de Protección Oficial
1. Sobre el suelo calificado por el planeamiento
urbanístico con destino a vivienda protegida podrá promoverse Viviendas de
Protección Oficial de Régimen especial que podrán ser para venta o uso propio,
o para arrendamiento. En cualquier caso, dichas viviendas tendrán una
superficie útil máxima de 90 metros cuadrados, si bien podrá incrementarse
dicha superficie en función de lo que establezca la normativa vigente aplicable
cuando esté destinada a familia numerosa, y sin que, en ningún caso, pueda
superarse los 120 metros cuadrados útiles. Estarán sujetas a un precio máximo
de venta o renta e irán destinadas a personas con ingresos familiares que no
excedan del límite que establezca la normativa estatal de financiación
cualificada en materia de vivienda.
2. El precio máximo de venta por metro cuadrado de
superficie útil de las Viviendas de Protección Oficial de promoción pública a
las que sea de aplicación el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, será
el 80 por 100 del establecido, asimismo por metro cuadrado de superficie útil,
para las viviendas calificadas provisionalmente como Viviendas de Protección
Oficial de promoción privada de Régimen especial, en la misma fecha y en la
misma localidad o ámbito intraurbano. Dicho precio máximo será, asimismo, de
aplicación en el supuesto de segundas o posteriores transmisiones de las mismas
que se produzcan vigente el plazo de duración de su régimen legal de
protección.
3. Las Viviendas de Protección Oficial de promoción
pública a las que sea de aplicación el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de
octubre, sólo podrán transmitirse intervivos, en segundas o posteriores
transmisiones por los propietarios, previa autorización otorgada por la
Consejería competente en materia de vivienda, cuando hayan transcurrido cinco
años desde la fecha del contrato de compraventa, y siempre que se haya hecho
efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas. No obstante, podrá
autorizarse la transmisión antes del indicado plazo si mediara justa causa.
4. Las Viviendas de Protección Oficial de promoción
pública calificadas definitivamente al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de
31 de octubre, en ningún caso podrán ser objeto de descalificación.
Segunda.- Eficacia de la inscripción en la lista única de solicitantes de
viviendas con protección pública, en arrendamiento con opción de compra para
jóvenes. ()
Cuando los beneficiarios de viviendas con protección pública en
arrendamiento con opción de compra para jóvenes procedan de los sorteos
correspondientes a la lista única de solicitantes de la Comunidad de Madrid, el
cumplimiento del requisito de la edad máxima a que se refiere el artículo
2.2.B) b) 2 del presente Decreto incluirá a los solicitantes que tengan treinta
y cinco años el último día del mes anterior a la publicación de la convocatoria
para la selección de beneficiarios de las viviendas en el Boletín Oficial de la
Comunidad de Madrid.
[Por Orden
3766/2005, de 7 de diciembre,
de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, se regula la
Lista Única de Solicitantes de Viviendas con Protección Pública para
Arrendamiento con Opción a Compra para Jóvenes y el procedimiento de selección
de la misma]
