Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas
urbanísticas para la promoción de vivienda protegida.
PREÁMBULO
I
El derecho
a la vivienda se configura como un principio rector de la política social y
económica, previsto en el artículo 47 de la Carta Magna que establece: ʺTodos
los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los
poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las
normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización
del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La
comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los
entes públicosʺ.
El nuevo
contexto social y económico, unido a los recientes cambios en el mercado de la
vivienda, impone la necesidad urgente de modificar la Ley
9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid para facilitar que aflore
nuevo suelo que permita generar la vivienda de protección pública necesaria,
incidiendo en el incremento de la oferta de dicha vivienda, en particular para
los sectores más desfavorecidos, con precios asequibles.
Constituye
por tanto la finalidad de la presente ley, facilitar el ejercicio del derecho a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada, atendiendo a la llamada que la
Constitución hace a los poderes públicos para promover las condiciones
necesarias para hacer efectivo dicho derecho, regulando la utilización del suelo
de forma que los operadores económicos y las administraciones públicas puedan
poner viviendas de protección pública en el mercado, para atender a las
necesidades de viviendas de los sectores menos favorecidos. Dicha regulación se
ampara en la competencia exclusiva en materia de urbanismo, otorgada a la
Comunidad de Madrid por el Estatuto
de Autonomía, aprobado por Ley Orgánica 3/1983, de 25 de febrero.
A esta
finalidad contribuyen las circunstancias sobrevenidas derivadas de
modificaciones legislativas y las nuevas formas de organización de la ciudad,
unido a la obligación de las administraciones públicas y el legislador de
limitar las cargas burocráticas y agilizar los procesos necesarios para la
consecución de, entre otros, estos fines.
Por un
lado, la modificación operada en la Ley 9/2001, por la Ley
11/2022, de 21 de diciembre, de Medidas Urgentes para el Impulso de la
Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de
Madrid, incorporó la posibilidad de implantar la Red de viviendas públicas
sujetas a un régimen de protección, en los suelos vacantes tanto en las rede de
servicios como en la red de equipamiento, siendo necesario profundizar en dicha
modificación liberando al proceso de implantación de cargas urbanísticas que
han resultado innecesarias, pero manteniendo la seguridad jurídica.
Por otro,
la generalización de la figura del teletrabajo ha hecho que muchas empresas
optimicen los espacios destinados a oficina, quedando vacantes, mientras que,
de otro lado, existe una demanda creciente de vivienda. Por ello resulta
necesario habilitar un procedimiento que, sin necesidad de tramitar los
complejos procedimientos urbanísticos de recalificación de las parcelas
conforme al régimen ordinario, permitan destinar dichos espacios a vivienda de
protección pública, reequilibrando la oferta y la demanda de estos dos usos.
II
La ley se
compone de una exposición de motivos, dos artículos, una disposición
transitoria, una disposición derogatoria y una disposición final.
El
artículo primero recoge las modificaciones de la Ley 9/2001, de 17 de julio,
del Suelo de la Comunidad de Madrid. Se adapta así la actividad urbanística a
las nuevas demandas sociales y económicas, especialmente en el ámbito de
vivienda protegida, eliminando para ello cargas urbanísticas innecesarias.
En relación
con los planes especiales y siguiendo la innovación introducida en la Ley
11/2022, de 21 de diciembre, de Medidas Urgentes para el Impulso de la
Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de
Madrid, se realizan ajustes en el texto normativo. Se procede a reducción de
los supuestos de hecho para su aplicación incidiendo en la reducción de los
plazos para la implantación de viviendas públicas de protección en parcelas
supramunicipales, con la finalidad de facilitar la puesta en el mercado de
vivienda de protección, estableciendo mecanismos ágiles y sencillos que doten
de eficacia la medida. En consecuencia, se reducen los supuestos en los que
resulta necesaria la tramitación de un plan especial para la construcción de vivienda
pública protegida en redes supramunicipales a aquellos casos en los que no
exista ordenación que permita la implantación.
Igualmente
se modifican las reservas de aparcamiento del art. 36.6 de la Ley del suelo,
reduciéndola a una plaza de aparcamiento por vivienda en las viviendas públicas
de protección, limitando así el coste de construcción que repercute en el
precio del alquiler de las mismas, reduciéndolo. Con ello se aprovecha de forma
eficiente la totalidad de la edificación y se promueve el uso del transporte
colectivo.
Por su
parte, el artículo segundo regula el régimen especial de cambio de uso a
residencial en los suelos calificados con uso terciario oficinas para la
implantación de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública en alquiler.
A través del mismo y atendiendo a la situación en la que se encuentra
actualmente el mercado de la vivienda, se establece una norma extraordinaria y
especial que permita directamente, mediante el procedimiento de licencia, la
construcción de viviendas de protección en régimen de alquiler en aquellas
parcelas calificadas por el planeamiento municipal como de terciario oficinas,
durante un periodo de dos años para su solicitud y tres años para la ejecución,
mediante el establecimiento de un uso alternativo que se aplica directamente
sin necesidad de modificar el planeamiento, cumpliendo en todo caso con el
principio de seguridad jurídica y sin alterar el equilibrio de beneficios y
cargas exigido en el planeamiento.
En el
supuesto del artículo dos, como ley especial, la medida cumple con los
requisitos de razonabilidad, dado que está destinada solo a la implantación de
vivienda protegida en régimen de alquiler, para atender a las necesidades de
las personas con menores rentas y más desprotegidas, que podrá implantarse
durante un periodo limitado de tiempo dada la situación extraordinaria actual
del mercado, con el requisito de proporcionalidad, dado que con la misma se
respeta la seguridad jurídica y se mantienen los equilibrios de beneficios y
cargas del planeamiento, sin que imponga más cargas a los interesados, y sin
generar obligaciones excesivas a los mismos, y con el requisito de adecuación a
la vista de la situación del mercado de la vivienda.
Finalmente,
la ley integra una disposición transitoria, una derogatoria general y una
disposición final relativa a la entrada en vigor de la nueva norma.
III
La ley se
ajusta a los principios de buena regulación establecidos en el artículo 129 de
la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas, y en el artículo 2 del Decreto
52/2021, de 24 de marzo, del Consejo de Gobierno, por el que se regula y
simplifica el procedimiento de elaboración de las disposiciones normativas de
carácter general de la Comunidad de Madrid.
El
cumplimiento de los principios de necesidad y eficacia queda justificado por el
interés general que subyace a esta regulación, que es el de una simplificación
de trámites, reducción de cargas o modificaciones que permitan una mejora
organizativa y un impulso de la actividad económica, facilitando con ello el
acceso a la vivienda.
Asimismo,
la ley cumple el principio de proporcionalidad en la medida en que su contenido
es el imprescindible para garantizar el interés general anteriormente citado,
sin que ello conlleve restricciones de derechos u obligaciones gravosas para
sus destinatarios.
La
regulación contenida en la ley se ajusta al principio de seguridad jurídica
dada la coherencia del contenido con el conjunto del ordenamiento jurídico
estatal y comunitario.
Se cumple
también con el principio de transparencia, puesto que se ha posibilitado la
participación, en el proceso de elaboración de la ley, de los colectivos y
personas afectadas por el mismo. La Ley ha sido sometida a los trámites de
audiencia e información pública, según lo dispuesto en el artículo 9 del
Decreto 52/2021, de 24 de marzo, y una vez aprobada, será objeto de publicación
en el Portal de Transparencia de la Comunidad de Madrid para general
conocimiento y control de la actuación pública.
Por
último, la ley es respetuosa con el principio de eficiencia, puesto que se
reducen cargas administrativas innecesarias en la tramitación de los
instrumentos de planeamiento aquí afectados.
Artículo primero. Modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la
Comunidad de Madrid
La Ley
9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, queda modificada
como sigue:
Uno. Se modifica la redacción del
apartado 2.c). 2.o del artículo 36, que queda redactado del
siguiente modo:
ʺ2.o Red
de viviendas públicas sujetas a un régimen de protección.
2.o.1. Este uso podrá
implantarse en suelos vacantes de la red de servicios o de la red de
equipamientos prevista en el apartado 2.b). 2.o de este
artículo, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Que
la edificabilidad del uso a implantar sea inferior al 5 por 100 de la
edificabilidad residencial establecida por el planeamiento para el ámbito o
sector.
b) Que al computarse la edificabilidad
resultante como residencial a estos únicos efectos, se mantenga el cumplimiento
de la dotación de redes públicas exigibles.
Los requisitos previstos en el apartado a) y b) no serán
exigibles en el supuesto de redes supramunicipales.
2.o.2. Será de aplicación a
este uso concreto la normativa urbanística de edificación aplicable al uso
residencial que resulte más adecuado para la vivienda sujeta a un régimen de
protección y que se encuentre definida en el ámbito superior de referencia. Sin
perjuicio de la aplicación de la normativa específica sobre viviendas públicas
sujetas a un régimen de protección.
2.o.3. La implantación de
este uso requerirá la aprobación de un Plan Especial únicamente cuando sea
preciso definir parámetros específicos de ordenación o parcelación que hagan
viable dicha implantaciónʺ.
Dos. Se modifica la redacción del
apartado 6.d del artículo 36, que queda redactado del siguiente modo:
ʺd) Los estándares del apartado
anterior sobre reservas de aparcamiento no serán de aplicación en los
siguientes supuestos:
1.o Cuando,
por razones de congestión y densidad de los centros urbanos, el instrumento de
planeamiento general establezca límites máximos a las plazas de aparcamiento
privado o público para comercios, espectáculos y oficinas.
2.o Cuando,
por las condiciones de accesibilidad o las dimensiones de las manzanas o
parcelas existentes, las ordenanzas municipales eximan de la obligatoriedad de
plaza de garaje en el propio edificio; en tal supuesto, los requerimientos de
aparcamiento deberán suplirse en otro lugar.
3.o En las viviendas
públicas de protección, será de una plaza de aparcamiento por vivienda.ʺ
Tres. Se añade como último inciso del
artículo 50, apartado 1.a).
ʺLo
expresado en este apartado será de aplicación sin perjuicio de lo establecido
para las viviendas públicas de protección establecidas en el artículo 36.2.c.2.o y
el 67.1.ʺ
Cuatro. Se modifica la redacción del
apartado 1 del artículo 67 que queda redactado de la siguiente manera:
ʺ1. Cualquier
alteración de las determinaciones de los Planes de Ordenación Urbanística
deberá ser establecida por la misma clase de Plan y observando el mismo
procedimiento seguido para su aprobación, sin perjuicio de aquellas
alteraciones que podrán llevarse a cabo por los Planes Parciales y los Planes
Especiales, conforme a los artículos 47 y 50 de esta ley.
La
Comunidad de Madrid, en el desarrollo de sus competencias propias, y para el
adecuado desarrollo de las redes públicas supramunicipales, podrá modificar
cualquiera de las determinaciones urbanísticas establecidas por el planeamiento
regional territorial o por el planeamiento municipal a los terrenos integrantes
de una red pública supramunicipal de la Comunidad de Madrid. Estas
modificaciones se aprobarán mediante un Plan Especial que se tramitará de
acuerdo a lo previsto en el artículo 59.3 de esta Ley, excepto en el caso de
tratarse de usos ya previstos por el planeamiento y en el supuesto previsto en
el artículo 36.2.c). 2.o.
En el caso
de redes supramunicipales de la Administración General del Estado, se podrá
actuar de la misma manera que en el párrafo anterior.
Asimismo,
en congruencia con las finalidades establecidas en el artículo 50.1, el uso de
cualquier elemento de las redes públicas locales o generales de un municipio,
podrá ser modificado por un plan especial que justifique adecuadamente la
necesidad del cambio de uso, así como la adecuada ponderación entre el uso que
se elimina y el que se propone, excepto en el caso de tratarse de usos ya
previstos por el planeamiento.
[
]ʺ.
Artículo segundo. Régimen especial de cambio de uso en
los suelos calificados con uso terciario para la implantación de viviendas
sujetas a algún régimen de protección pública
1. En
aquellas parcelas, incluso edificadas, situadas en suelo urbano consolidado, en
suelo urbano no consolidado o en suelo urbanizable sectorizado que cuenten con
ordenación pormenorizada suficiente para llevar a cabo su ejecución, con una
calificación de uso terciario oficinas y siempre que sean aptas para la
edificación o cuenten con un régimen de simultaneidad en la urbanización, se
autoriza la implantación del uso residencial como alternativo debiendo
destinarse a alguna de las modalidades de vivienda protegida en arrendamiento
aplicable en la Comunidad de Madrid mientras se mantenga el régimen de
protección.
La
implantación del uso lo será para el conjunto de la edificación, sin que pueda
implantarse de forma parcial y sin perjuicio del régimen de compatibilidad de
usos de las distintas ordenanzas de aplicación a las parcelas.
El uso
alternativo de vivienda protegida en arrendamiento que se implante en los
términos previstos en este artículo en ningún caso podrá superar el 30 por
ciento de la edificabilidad del uso global terciario del ámbito o sector.
2. Las
solicitudes de licencia deberán presentarse en el plazo de dos años una vez
transcurrido el plazo previsto en el apartado 7 de este artículo, y las obras
deberán estar ejecutadas, debidamente terminadas y aptas según la normativa
urbanística, ambiental y de seguridad para su destino específico en un plazo
máximo de tres años desde el inicio de las mismas. Los plazos previstos en el
presente apartado podrán ser ampliables motivadamente por acuerdo del Consejo
de Gobierno.
3. La
posibilidad de implantación de este uso residencial alternativo al terciario
oficinas tendrá eficacia inmediata desde la entrada en vigor de esta Ley y no
precisará modificación del planeamiento urbanístico siempre que se den las
condiciones previstas en el primer apartado. Al efecto, se aplicarán las
condiciones de edificabilidad, altura y demás condiciones urbanísticas de
ordenación de la parcela correspondiente, así como las condiciones establecidas
en la normativa sectorial de vivienda protegida que corresponda. Las nuevas
viviendas deberán cumplir con las condiciones de habitabilidad y edificación
que resulten aplicables para este uso. Como uso alternativo al terciario
oficinas característico de la parcela, la implantación del uso de vivienda
protegida no supondrá un incremento ni disminución del aprovechamiento
reconocido por el planeamiento, ni computará a efectos de densidad en aquellos
supuestos en los que el planeamiento establezca respecto al ámbito urbanístico
de referencia un límite máximo de viviendas.
4. El
cambio de uso permitido por el presente artículo exigirá ajustarse a lo
dispuesto en el art 19. bis. 2. d) 4.o de la Ley 9/2001, de 17
de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid siendo posible, en su caso,
monetizar el deber de entregar a la administración competente el suelo para redes
públicas locales. La cesión de las redes, una vez materializada, quedará
consolidada.
5. Las
licencias que se concedan describirán el nuevo uso alternativo y el régimen de
arrendamiento recogido en el presente precepto, debiendo inscribirse en el registro
de la propiedad el nuevo uso alternativo y sus características, en los términos
previstos en la legislación estatal.
Se
entenderá como uso alternativo aquel que puede sustituir al uso principal de
una parcela y desarrollar la edificabilidad específica regulada, en su caso,
para su implantación. Cuando se implante el uso alternativo, el régimen de usos
asociados y complementarios será el admitido en la ordenanza particular de
aplicación para el uso principal, sin que pueda exceder del 20% de la
edificabilidad que se materialice.
6. Si,
como consecuencia de la implantación de este uso residencial, fuera necesario
ampliar las infraestructuras y redes públicas exteriores a la parcela, la
responsabilidad y los costes de la ejecución de las mismas correrá a cargo del
solicitante de la licencia.
7. Los
ayuntamientos podrán, en el plazo de cuatro meses desde la entrada en vigor de
la Ley y mediante un acuerdo de Pleno, decidir no aplicar en su término
municipal el régimen previsto en el presente artículo, así como establecer
condiciones adicionales o definir los ámbitos territoriales para su
implantación. Los interesados podrán solicitar las licencias necesarias para la
materialización del régimen previsto en este artículo transcurrido el plazo de
cuatro meses desde la entrada en vigor de la presente ley.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA
Procedimientos iniciados al amparo del
artículo 36 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de
Madrid
La
regulación establecida en la presente ley para las viviendas de protección
pública en redes supramunicipales del artículo 36 de la Ley 9/2001, de 17 de
julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, será de aplicación inmediata, pudiendo
los interesados solicitar la continuidad de la tramitación ya iniciada y aún no
concluida conforme a la legislación vigente en el momento de su aprobación
inicial.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA
Derogación normativa
Quedan
derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo
establecido en la presente Ley.
DISPOSICIÓN FINAL ÚNICA
Entrada en vigor
La
presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el
BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID, siendo de aplicación directamente y
completando, por tanto, las previsiones que al respecto tenga el planeamiento
urbanístico vigente en los términos establecidos en la misma.
Este documento no tiene valor
jurídico, solo informativo. Los textos con valor jurídico son los de la
publicación oficial.
