Decreto 25/1995, de 16 de marzo, sobre regularización de situaciones de
ocupación irregular de viviendas y locales de promoción pública cuya
titularidad corresponde al Instituto de la Vivienda de Madrid ()
La Comunidad de Madrid ostenta la plenitud
legislativa en materia de vivienda, conforme a lo previsto en el
artículo 26.3 de nuestro Estatuto Autonómico.
Por otra parte, tiene atribuida nuestra
Comunidad la promoción pública y adjudicación de viviendas y equipamientos en
el ámbito territorial madrileño, con destino a los núcleos de menores recursos,
atribución ésta prevista en la normativa autonómica vigente orgánica y
funcional, que incluye la titularidad con todos los derechos y obligaciones de
las viviendas, locales y edificaciones complementarias que, en su momento,
fueron objeto de transferencia estatal en virtud del Real Decreto 1115/1984, de
6 de junio, sobre traspaso de funciones y servicios en materia de vivienda, de
la Administración del Estado a la Comunidad de Madrid, y normativa concordante.
Dicho patrimonio público, incluido el
transferido, primitivamente adjudicado bajo las formas de cesión sucesivamente
vigentes, ha generado en su marco multitud de situaciones irregulares por falta
de título jurídico suficiente para su ocupación, haciéndose preciso
instrumentar medidas de carácter singular para abordar especiales
circunstancias en las que la necesidad de vivienda, el tiempo transcurrido
desde la ocupación por medios lícitos y la concurrencia de los demás requisitos
para optar a la adjudicación de este tipo de patrimonio, posibilite el acceso
legal del mismo a sus ocupantes.
Atendiendo a tan específicas
circunstancias, se hace necesario arbitrar la regularización, previa resolución
por los procedimientos legales, de los derechos de anteriores titulares,
instrumentando una forma simple para los supuestos en los que la renuncia o
extinción de tales derechos esté constatada, en plazos de producción razonable
que han de atender a la previsible numerosa demanda de este tipo de
actuaciones.
Por otra parte, teniendo en cuenta los
destinatarios sujetos de regularización, se prevé una fórmula racional y poco
gravosa para determinar los precios de las viviendas a cuya titularidad
accedan.
Tales medidas excepcionales, tanto por su
ámbito de aplicación como por su vigencia temporal, y la regularización del
cauce legal o procedimiento en que haya de tramitarse la regularización en los
casos procedentes, justifican la necesidad de esta norma.
A
propuesta del Consejero de Política Territorial, en uso de las competencias
conferidas en el Decreto 8/1993, de 21 de enero, y artículos 21 y 41 de la
Ley 1/1983, de 13 de diciembre, de Gobierno y Administración de la Comunidad de
Madrid, oídas las entidades representativas de intereses afectados, previa
deliberación del Consejo de Gobierno, en sesión celebrada el día 16 de marzo de
1995.
CAPÍTULO PRIMERO
Disposiciones
comunes
Artículo
1.- Objeto.
1. Los usuarios de las viviendas y locales
de promoción pública de la Comunidad de Madrid que actualmente ocupen los
mismos sin título jurídico suficiente podrán solicitar la regularización
jurídica de su situación y la consiguiente adjudicación en el régimen que
corresponda, en los términos previstos en el presente Decreto.
2. A estos efectos, tendrán la
consideración de viviendas y locales de promoción pública tanto los promovidos
por el Estado y sus Organismos Públicos, al amparo de la normativa anterior y
posterior al Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, cuyo patrimonio fue
transferido a la Comunidad de Madrid por el Real
Decreto 1115/1984, de 6 de junio, y normativa complementaria, como los
promovidos directamente por el Instituto de la
Vivienda de Madrid, a partir de la asunción de competencias en materia de
vivienda.
Artículo
2.- Actuaciones previas.-
1. Antes de adoptar las medidas de
regularización previstas en el presente Decreto, será necesaria la previa
sustanciación, por el Organismo competente de la Administración Autonómica y en el plazo de seis meses, del procedimiento legal de
resolución del contrato que continúe vigente, suscrito con el anterior titular,
en los términos legales establecidos en la normativa de aplicación a las
viviendas de protección oficial, contenida en la
Ley 24/1977, de 1 de abril, de Expropiación Forzosa por incumplimiento de la
función social de la propiedad de viviendas de protección oficial y en el Real
Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre, y Decreto 2114/1968, de 24 de julio.()
2. No obstante lo dispuesto en el apartado
anterior, cuando el usuario real de la vivienda hubiese accedido a la misma por
transmisión del adjudicatario o por quienes de aquél trajeren causa, podrá la
Dirección General de Vivienda, previa acreditación del cumplimiento de los
demás requisitos establecidos en la presente norma, formalizar la adjudicación
a favor del mencionado ocupante, siempre que éste acredite fehacientemente la
existencia de un reconocimiento formal por parte de los transmitentes de la
realidad de la enajenación, sin necesidad de tramitar el expediente sancionador
o de desahucio previo.
Artículo
3.- Procedimiento.
1. Finalizadas las actuaciones previstas en
el artículo precedente, la regularización jurídica de las situaciones a que se
refiere el presente Decreto requerirá la tramitación del correspondiente
expediente que será resuelto por la
Dirección General de Vivienda en el plazo máximo de seis meses. ()
2. El plazo y lugar de presentación de las
solicitudes de regularización se determinará para cada grupo o promoción,
mediante resolución de la Dirección General de Vivienda, a propuesta del Instituto
de la Vivienda de Madrid. La resolución será publicada en el Boletín
Oficial de la Comunidad de Madrid y mediante edictos en el tablón de
anuncios del Ayuntamiento donde radique el grupo o promoción de que se trate.
3. Tendrá efectos desestimatorios la falta
de resolución expresa de los expedientes que se instruyan para la
regularización jurídica de situaciones a que se refiere la presente
disposición, transcurrido el plazo de seis meses a que se refiere el apartado 1
precedente, en concordancia con los términos dispuestos en el Decreto
74/1993, de 26 de agosto (Boletín Oficial de la
Comunidad de Madrid de 27 de agosto de 1993), por el que se establecen
medidas de adecuación de los procedimientos administrativos a la
Ley 30/1992 de 26 de noviembre. Tal efecto desestimatorio no obsta la
obligación del Órgano competente a pronunciarse, positiva o negativamente,
según proceda, sobre el derecho pretendido a la regularización de que se trate.
4. Si en el plazo establecido a que se
refiere el apartado 2 del presente artículo no se solicita la
regularización, el Organismo competente de la Administración Autónoma procederá
a recuperar la titularidad de la vivienda, o en su caso, del local, y al
lanzamiento de los ocupantes.
Artículo
4.- Requisitos subjetivos.
Los
ocupantes sin título jurídico suficiente de las viviendas de promoción pública
de la Comunidad de Madrid, podrán solicitar la regularización de su situación,
siempre que cumplan las siguientes condiciones:
a) Que tengan constituido su domicilio de manera habitual y permanente en
la vivienda desde el menos el 1 de junio de 1994, circunstancia que ha de
acreditarse mediante certificación municipal de residencia o documento
fehaciente que acredite la residencia habitual.
b) Que los ingresos familiares ponderados del ocupante, acreditados en
los términos del Decreto 5/1994, de 20 de enero () (Boletín Oficial de la Comunidad de
Madrid de 7 de febrero de 1994), no superen 2,5 veces el Salario Mínimo
Interprofesional, calculados en función de la siguiente fórmula:
- IFP = BI x A x T x N x (1 - nc); siendo
IFP: Cuantía
de los ingresos ponderados en número de veces el Salario Mínimo
Interprofesional.
BI: Cuantía
de la base o bases imponibles acreditadas en número de veces el Salario Mínimo
Interprofesional.
A: Coeficiente
Ponderador en función del número de miembros de la unidad familiar que aportan
al menos el 20 por 100 de los ingresos.
T: Coeficiente
Ponderador igual a la relación por cociente entre el módulo vigente aplicable
al área geográfica homogénea con menor módulo correspondiente a la Comunidad de
Madrid y el que corresponda a la localidad en la que esté ubicada la vivienda
objeto de regularización.
N: Coeficiente
Ponderador en función del número de miembros de la unidad familiar y en su caso
de sus edades, en el momento de solicitar la regularización.
n: Número
de años de ocupación debidamente acreditada en la vivienda objeto de
regularización.
c: Coeficiente
que será fijado mediante Orden del Consejero de Política Territorial.
Los
coeficientes ponderadores A y N serán los actualmente vigentes, fijados en la Disposición
Adicional Segunda del Real Decreto 1932/1991, de 20 de diciembre.
c) Que carezcan de otra vivienda a título
de propietario, arrendatario o usufructuario en el área territorial de la
Comunidad de Madrid.
d)
Que no hayan sido anteriormente adjudicatarios de vivienda de promoción
pública.
Artículo
5.- Suspensión de procedimientos. Excepción.
La
Dirección General de Vivienda suspenderá los lanzamientos derivados de la
resolución de los expedientes de desahucio o sancionadores resueltos y
pendientes de ejecución en tramitación, con referencia a los ocupantes sin
título jurídico suficiente que reúnan los requisitos legales exigidos para la
regularización, con excepción de aquellas situaciones en que la ocupación se
haya producido por la fuerza o sin el consentimiento de los titulares
adjudicatarios.
CAPÍTULO II
Regularización
de viviendas en régimen de compraventa
Artículo
6.- Ámbito de la regularización en compraventa.
1. Podrán ser objeto de regularización en
régimen de compraventa las viviendas de promoción pública, en su día
adjudicadas en dicho régimen por el Organismo titular, que no habiendo sido
amortizadas anticipadamente por sus adjudicatarios legales, estén ocupadas por
personas distintas de aquéllas en virtud de cesión realizada contraviniendo los
preceptos legales de aplicación a estas viviendas, en los términos del presente
Decreto, y siempre que los ocupantes sin título jurídico suficiente reúnan los
requisitos establecidos en el artículo 4 del presente texto legal.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el
siguiente capítulo, el órgano titular de las viviendas podrá extender el ámbito
de regularización en régimen de compraventa, en los términos previstos en la
presente disposición, a las viviendas primitivamente adjudicadas en el derogado
régimen de acceso diferido a la propiedad, siempre que el Organismo titular
tenga programada la oferta de venta del grupo completo, promoción o unidad de
viviendas funcionalmente independiente.
Artículo
7.- Renuncia y reconocimiento formal de la transmisión.
1. En los casos en que mediara renuncia
formal del titular adjudicatario de la vivienda, se entenderá resuelto el
contrato suscrito con el mismo y se procederá a la regularización de la
ocupación, si fuera procedente, en función del cumplimiento de los demás
requisitos exigibles.
2. Si la cesión se hubiera efectuado
mediante documento privado por el que se transfiriera la posesión y propiedad
de la vivienda, o mediante documento público no suscrito por todos los
cotitulares o herederos, antes de resolver el contrato, se les dará audiencia
por un plazo de diez días, a fin de que reconozcan y adveren en el primer caso
o completen en el segundo, el documento de cesión en favor del ocupante.
3. Si no mediare documento alguno y fuera
imposible la comparecencia del titular cedente o de sus causahabientes, para
proceder a adverar la transmisión de la vivienda objeto de regularización, la
Dirección General de Vivienda procederá a citarles por edicto en la forma
prevista en el artículo 59.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre
(Boletín Oficial del Estado de 27 de noviembre de 1992), de
Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento
Administrativo Común, con apercibimiento de que si en el plazo de un mes no
comparecieran se les podrá dar por decaídos en el trámite de audiencia a
efectos de reconocimiento de la transmisión, y ello sin perjuicio de las
acciones y procedimientos legales para recuperar la posesión de la vivienda, y
con independencia de las posibles sanciones administrativas, a ejercitar por la
Dirección General de Vivienda.
4. Una vez producida la rescisión del
contrato con el anterior adjudicatario, podrá procederse a la regularización en
favor del ocupante, si ello fuera pertinente, por cumplimiento de las
condiciones exigibles previstas en este Decreto.
Artículo
8.- Precio de venta.
1. El precio de venta se calculará de
conformidad con los criterios establecidos, según el número de años
transcurridos desde la calificación definitiva de las viviendas, o, en su caso,
de la fecha de primera ocupación del grupo o fase, para primeras y segundas
transmisiones por Entes públicos, en el artículo 51 del Real Decreto
3148/1978, de 10 de noviembre. La fórmula de cálculo de dicho precio será:
A) Hasta el quinto año, el módulo sin ponderar vigente en la fecha de
celebración del correspondiente contrato, por 0,9 y por la superficie útil de
la vivienda.
B) Del sexto al decimoquinto año:
- Módulo sin ponderar vigente en la fecha de
celebración de la compraventa x 0,9 x x 0,7 x superficie útil.
C) Del decimosexto año en adelante:
- Módulo sin ponderar vigente en la
fecha de celebración de la compraventa x 0,9 x x 0,6 x superficie
útil.
2. Si la vivienda cedida estuviera al
corriente de pago de amortización del precio inicial podrá deducirse el capital
amortizado del precio de venta resultante. En todo caso, serán de cuenta del
nuevo adjudicatario las cantidades pendientes de pago por la prestación de
servicios, individuales y comunes, e impuestos que graven la vivienda desde la
fecha de la ocupación.
3. En ningún caso, podrá establecerse un
mayor plazo para la amortización total del precio de la vivienda que el que sea
comúnmente aplicable al Grupo o Promoción donde se ubique la vivienda,
debiéndose estar, en cuanto a las demás condiciones, a lo previsto en el
artículo 52 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre.
CAPÍTULO III
Regularización
de viviendas en régimen de arrendamiento
Artículo
9.- Ámbito de regularización en régimen de arrendamiento.
Las
viviendas adjudicadas en su día en régimen de arrendamiento o en el derogado
régimen de acceso diferido a la propiedad pendientes de amortización total,
salvo lo dispuesto en el artículo 6.2, podrán ser cedidas en régimen legal
de arrendamiento a sus actuales ocupantes, previo cumplimiento de los requisitos
exigibles con sujeción a lo establecido en los siguientes apartados:
a) En todo caso, para que pueda tener lugar
la regularización, deberá resolverse previamente el contrato que continuase
vigente, suscrito con el anterior titular, mediante el correspondiente
procedimiento legal.
b) Cuando se hubiese formalizado documento
notarial de renuncia o cesión de la vivienda, por el titular o quienes resulten
acreditados como sus herederos, con derecho a la subrogación, y conste en
expediente copia fehaciente del mismo, la Dirección General de Vivienda podrá
declarar sin más trámite la resolución del contrato suscrito con dicho titular,
y acordar la oportuna regularización en favor del ocupante que acredite el
cumplimiento de los requisitos exigidos en el artículo 4 del presente Decreto.
c) Si la cesión se hubiera efectuado
mediante documento privado, o el documento público no hubiese sido suscrito por
todos los cotitulares o herederos, con derecho a la subrogación, antes de
resolver el contrato se les dará audiencia por un plazo de diez días, a fin de
que reconozcan y adveren, en el primer caso o completen en el segundo, el
documento de cesión en favor del ocupante.
d) En caso de fallecimiento del titular del
contrato de arrendamiento o acceso diferido a la propiedad, si la vivienda
estuviese ocupada por persona sin derecho legal a la subrogación que hubiera
presentado solicitud de subrogación o regularización, acompañada de los
documentos pertinentes, la Dirección General de Vivienda podrá sin más
trámites, declarar resuelto el contrato y acordar la regularización de los
ocupantes, si cumplieran los requisitos precisos.
Artículo
10.- Renta. Gastos repercutibles.
1. La renta inicial actual por metro
cuadrado útil se fija en el 3,5 por 100 del precio de venta que fuera aplicable
a la vivienda, fijado éste en la forma prevenida en el artículo 8 de este
Decreto.
2. Serán de cuenta de ocupante
adjudicatario las cantidades pendientes de pago por la prestación de los
servicios e impuestos que graven la vivienda, desde la fecha de su ocupación,
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5. del vigente Decreto
100/1986, de 22 de octubre, por el que se regula la cesión en arrendamiento de
las viviendas de promoción pública en la Comunidad de Madrid.
3. En tanto subsista el arrendamiento, la
renta así fijada será revisada anualmente en función de las variaciones
porcentuales del Indice General de Precios al Consumo. Serán asimismo de cuenta
del arrendatario los gastos necesarios para el mantenimiento de la vivienda así
como el coste de los servicios del inmueble donde se ubique y el importe de los
impuestos que graven el mismo.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera.
En el supuesto de regularización de
ocupantes de locales de negocio, la cesión a dichos ocupantes se realizará manteniendo
el mismo régimen de cesión que el establecido para la unidad funcional o grupo
de viviendas en que se encuentre ubicado el local y en las condiciones que se
establezcan por el Consejo de Administración del Instituto de la Vivienda de
Madrid, en la correspondiente resolución de regularización.
[Por Acuerdo
de 25 de mayo de 1999, del Consejo de Administración del Instituto de la
Vivienda de Madrid, se delega en el Director Gerente la competencia para resolver los expedientes de
ocupantes de locales de negocio]
Segunda.
Cuando se trate de viviendas construidas
en el régimen especial de promoción, se estará a lo dispuesto en su normativa
específica a efectos de determinación de los precios de venta y cuantía máxima
de renta.
Tercera.
Cuando se trate de la regularización de
ocupaciones en grupos contemplados en las operaciones de remodelación
reconocidas en el Real Decreto 1133/1984, de 22 de febrero, o en las de renovación
o rehabilitación incluidas en el Decreto
100/1986, de 22 de octubre, de la
Comunidad Autónoma de Madrid, en ningún caso podrán ser aplicables las
condiciones económicas establecidas en dichas disposiciones normativas en favor
de los ocupantes, siendo de plena aplicación las establecidas en el presente
Decreto, según el régimen de cesión que corresponda.
Excepcionalmente
la Dirección General de Vivienda de la Comunidad de Madrid podrá acordar, por
causas debidamente justificadas y que deberán hacerse constar en la resolución
del expediente, la regularización en vivienda distinta de la ocupada al
formular la solicitud.
DISPOSICIONES FINALES
Primera.
La aplicación del presente Decreto se extenderá
exclusivamente a situaciones producidas hasta el día 1 de junio de 1994, a que
se refiere el plazo establecido en el artículo 4 apartado a)
del presente Decreto.
Segunda.
Una vez otorgadas las regularizaciones, la
falta de comparecencia del ocupante en el plazo conferido o su negativa a
suscribir el correspondiente contrato con el Instituto de la Vivienda de
Madrid, no obstante haber sido citado para tal fin, facultará a la Dirección
General de Vivienda a dejar sin efecto la adjudicación dictada en el
procedimiento de regularización que se entenderá sometida a la condición
suspensiva del cumplimiento de los trámites indicados, y a acordar el desalojo
inmediato de la vivienda.
Tercera.
Se
autoriza al Consejero de Política Territorial para dictar las disposiciones
oportunas en desarrollo del contenido del presente Decreto.
Cuarta.
El presente Decreto entrará en vigor el
mismo día de su publicación en el Boletín Oficial de la
Comunidad de Madrid.
