Decreto 111/2018, de 26 de junio, del Consejo de Gobierno, por el que
se suprime la cédula de habitabilidad en el ámbito de la Comunidad de Madrid. ()
La cédula de
habitabilidad ha venido siendo el documento administrativo que reconocía el
cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad, entendiendo por tales
las condiciones técnicas e higiénico-sanitarias que deben cumplir las
viviendas, que están establecidas por la Orden de 29 de febrero de 1944, del
Ministerio de la Gobernación, sobre condiciones higiénicas mínimas que han de
reunir las viviendas.
Dicha cédula fue
creada por la Orden de 16 de marzo de 1937 y establecida por el Decreto de 23
de noviembre de 1940, ambas normas del Ministerio de la Gobernación, estando
sujeta al procedimiento regulado por el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del
Ministerio de la Vivienda, reformado puntualmente en cuanto a viviendas de
protección oficial por el Real Decreto 1320/1979, de 10 de mayo y modificado
posteriormente por el Real Decreto 129/1985, de 23 de enero, ambos del
Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo.
La Comunidad de Madrid
tiene competencia plena y exclusiva en materia de vivienda conforme al artículo
26.1.4 de su Estatuto
de Autonomía. En desarrollo de lo anterior, ha legislado en materia de
vivienda protegida dictando la Ley
6/1997, de 8 de enero, de Protección Pública a la Vivienda de la Comunidad
de Madrid y la Ley
9/2003, de 26 de marzo, del régimen sancionador en materia de viviendas
protegidas de la Comunidad de Madrid.
En materia de
edificación, dictó la Ley
2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación. Sin
embargo, en lo que afecta a las condiciones de habitabilidad de las viviendas,
la Comunidad de Madrid no ha llegado a establecer una norma de carácter propio,
al margen de la regulación de las viviendas con protección pública, por lo que
se viene aplicando la Orden de 29 de febrero de 1944.
En este marco
jurídico, la Comunidad de Madrid ha venido expidiendo las cédulas de
habitabilidad para las viviendas existentes al ser un documento que pudiera
resultar necesario para la contratación de servicios de agua, gas y
electricidad, las primeras ocupaciones de viviendas libres, así como en
segundas y posteriores ocupaciones de viviendas (artículos 4 y 5 del Decreto
469/1972, de 24 de febrero, sobre simplificación de trámites para expedición de
la Cédula de Habitabilidad). A estas necesidades se le suman las viviendas de
uso turístico, reguladas por el Decreto
79/2014, a las que se les exige disponer de cédula de habitabilidad.
Una de las
posibilidades del legislador sería regular las condiciones mínimas de
habitabilidad exigibles a las viviendas y de los procedimientos que acreditaran
su cumplimiento, a fin de actualizar el marco normativo de la habitabilidad en
el ámbito de la Comunidad de Madrid. Sin embargo, dicha opción se descarta tras
constatar que existe un cuerpo legislativo suficiente en el orden urbanístico e
higiénico-sanitario en todo lo relativo a edificación y vivienda (respecto de
la salubridad, protección contra el ruido, ahorro energético y aislamiento
térmico) y que además podría implicar una invasión de competencias municipales
y una duplicidad de controles administrativos.
Efectivamente, la
obtención de la cédula de habitabilidad no es la única autorización precisa
para la ocupación de la vivienda; también es necesaria la licencia de primera
ocupación, de conformidad con la Ley
9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid,
correspondiendo con carácter general la competencia para su otorgamiento a los
Ayuntamientos, al objeto de fiscalizar si el edificio puede habitarse para el
uso pretendido por estar en zona apropiada y reunir las condiciones idóneas de
seguridad y salubridad.
Obtenida la licencia
de primera ocupación y ocupada la vivienda, entra en juego el deber de
conservación de los propietarios, regulada en la Ley 9/2001, de 17 de julio,
del Suelo de la Comunidad de Madrid y en la legislación estatal del Suelo,
conformada actualmente por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana.
Además, conforme a
estas normas, transcurridos treinta años desde la construcción del edificio,
los propietarios deben presentar en los Ayuntamientos la correspondiente
Inspección Técnica de Edificios, cuya finalidad es comprobar el estado físico
del edificio y además conforme a la legislación estatal del Suelo, se debe
presentar, además para las viviendas colectivas, el Informe de Evaluación de
Edificios, cuya finalidad es también comprobar el estado físico de los
edificios de vivienda colectiva, su accesibilidad y su eficiencia energética.
Por tanto, existen
tres títulos jurídicos (licencia de primera ocupación, Inspección Técnica de
edificios e Informe de Evaluación de Edificios), con la misma finalidad que las
Cédulas de Habitabilidad, es decir, comprobar que reúnen las condiciones
físicas y técnicas necesarias para servir al uso de vivienda al que están
destinados.
De este modo coexisten
diversos controles previos a la construcción y ocupación de las viviendas, que
ponen de manifiesto la necesidad de abordar esta regulación, a fin de eliminar
esta duplicidad de competencias por parte de distintas Administraciones
Públicas, racionalizando y simplificando la actividad administrativa para
avanzar en el cumplimiento de los principios constitucionales de eficacia y
descentralización en la gestión pública.
Este nuevo enfoque de
eliminación del requisito de obtención de la cedula de habitabilidad por parte
de nuestra Comunidad Autónoma, como ya hicieron otras Comunidades Autónomas con
anterioridad, representa un importante esfuerzo en el proceso de simplificación
del control administrativo sobre la habitabilidad de las viviendas, cuyo
protagonismo pasa a recaer, en esta fase de proyecto, en los Ayuntamientos, toda
vez que el cumplimiento de aquellas condiciones mínimas de habitabilidad habrá
de ser verificado por sus servicios técnicos con carácter previo a la concesión
de la licencia municipal de obras.
Por todo ello, se
propone ahora avanzar en aquel proceso de racionalización iniciado, a fin de
evitar la duplicidad de acciones por parte de las diferentes administraciones
públicas; este objetivo, abordado desde la perspectiva del máximo respeto y
reconocimiento de la autonomía municipal exigido desde la Constitución y la
Carta Europea de Autonomía Local, conduce necesariamente al protagonismo de los
Ayuntamientos, en todas las fases del control administrativo de la
habitabilidad de las viviendas radicadas en su término municipal, de tal manera
que a aquella primera fase de control sobre el proyecto vía licencia municipal
de obras, le siga ahora el control sobre la obra ejecutada, tanto para las
viviendas de nueva planta o las que sufren una reforma de carácter general, que
se canaliza en esta fase potenciando la verdadera capacidad y funcionalidad de
la licencia municipal de primera ocupación u otros títulos habilitantes de
control de dichas condiciones.
Se cumplen así con el
presente decreto los principios de necesidad y eficacia, exponiéndose en los
párrafos anteriores la necesidad de interés general de eliminar esta duplicidad
de trámites administrativos sobre un mismo objeto.
Asimismo, en
aplicación del principio de eficiencia, con la eliminación del trámite de
concesión de la cédula de habitabilidad en la Comunidad de Madrid, se evitan
cargas administrativas innecesarias, que se traducirá en un ahorro a los
ciudadanos, no solo respecto de las tasas que hasta ahora debían abonarse, sino
también en relación al coste que conlleva la presentación de la solicitud y del
resto de la documentación exigida, así como el tiempo de espera hasta su
concesión.
En el mismo sentido,
la supresión del trámite de expedición de la cédula de habitabilidad permitirá
a la Administración la reorganización y optimización de sus efectivos de
personal y medios materiales, ya que los que actualmente se están invirtiendo
en la expedición de la cédula, podrán ser reorientados al refuerzo de otros
ámbitos.
Con la regulación
contenida en el presente decreto, se ha optado por la alternativa menos gravosa
posible, frente a la opción de regular las condiciones de habitabilidad y del
procedimiento de expedición de las cédulas en la Comunidad de Madrid. De esta
forma, al quedar la verificación del cumplimiento de las condiciones de
habitabilidad integrada en los controles municipales inherentes a la concesión
de la licencia de obra, como control previo sobre el proyecto, y en la licencia
de primera ocupación u otras licencias municipales de uso de viviendas, como
control sobre la obra ejecutada, el procedimiento de control de las condiciones
de la habitabilidad en la Comunidad de Madrid queda reducido al mínimo
imprescindible, lo que redundará en el principio de proporcionalidad.
No obstante, ello no
implica en modo alguno que se infrinja el principio de seguridad jurídica. Al
contrario, con la presente regulación se pretende clarificar la hasta ahora
antigua y dispersa normativa sobre la habitabilidad en la Comunidad de Madrid.
Así, respecto del procedimiento administrativo de concesión, se indica expresamente
que no se van a expedir nuevas cédulas de habitabilidad, quedando reconducidos,
en su caso, los supuestos en que esta era exigible a los controles municipales
de las licencias y comunicaciones previas.
Respecto a la
normativa sobre las condiciones de habitabilidad, el decreto se remite a las
condiciones establecidas en la normativa básica estatal en materia de
ordenación de la edificación, respecto de la salubridad, protección contra el
ruido, ahorro energético y aislamiento térmico, en el Código Técnico de la
Edificación, así como en la normativa urbanística municipal en materia de
licencias, integrada por el planeamiento municipal y las ordenanzas
municipales, respecto del cumplimiento de las determinaciones urbanísticas,
ambientales y de seguridad.
No obstante, de
conformidad con el artículo 149.3 de la Constitución, se indica expresamente
que será de aplicación supletoria la normativa estatal vigente en materia de
salubridad e higiene, en lo no previsto en la normativa municipal
correspondiente, a fin de cubrir las posibles lagunas de esta o de la normativa
básica estatal.
Asimismo, con el
objetivo de amparar aquellas situaciones de viviendas antiguas, que si bien no
disponen de licencia de primera ocupación, sí obtuvieron cédula de habitabilidad,
se ha incluido un apartado segundo al artículo único, relativo a la
contratación de los suministros de los servicios de agua, energía eléctrica,
gas, telefonía y demás servicios urbanos. En dicho apartado se prohíbe la
contratación de los mismos sin la acreditación de la licencia urbanística
municipal correspondiente o de la cédula de habitabilidad concedida con
anterioridad a la entrada en vigor de la supresión del trámite.
De esta forma, se
compagina la obligación de disponer de licencia de primera ocupación para la
contratación de los citados suministros, establecida en la vigente Ley 9/2001,
de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, con la contenida en el
artículo 5 del Decreto 469/1972, de 24 de febrero, sobre simplificación de
trámites para expedición de la Cédula de Habitabilidad.
Con todo ello, se
garantiza el cumplimiento de las condiciones de la habitabilidad en la
Comunidad de Madrid, estableciendo un marco jurídico estable, integrado y claro
que dota de certidumbre a la regulación.
Finalmente, el
principio de transparencia se ha garantizado durante la tramitación de la norma
con la fase de audiencia e información públicas, donde los posibles interesados
han tenido oportunidad de participar en su elaboración y con la consulta a organizaciones
y asociaciones, recogiendo sus aportaciones y mejoras.
Por todo ello, se
cumplen los principios a que hace referencia el artículo 129 de la Ley 39/2015,
de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones
Públicas.
El presente Decreto se
dicta en desarrollo de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la
Comunidad de Madrid y de conformidad con lo establecido en el artículo 21 g) de
la Ley 1/1983, de 13 de diciembre, de Gobierno y Administración de la Comunidad
de Madrid.
En su virtud, a
propuesta de la Consejera de Transportes, Vivienda e Infraestructuras, de
acuerdo con la Comisión Jurídica Asesora de la Comunidad de Madrid, el Consejo
de Gobierno, previa deliberación, en su reunión de 26 de junio de 2018,
DISPONE
Artículo único.- Supresión de la cédula de habitabilidad en el ámbito de la
Comunidad de Madrid
1. Se suprime a todos
los efectos en el ámbito de la Comunidad de Madrid el trámite de concesión de
la cédula de habitabilidad, como documento necesario para reconocer la aptitud
de un inmueble para ser destinado a vivienda.
El otorgamiento de la
licencia urbanística municipal o título habilitante de obra, uso, utilización
de construcciones e instalaciones u ocupación, supondrá la verificación previa
del cumplimiento de las condiciones de habitabilidad establecidas en la
normativa básica estatal en materia de ordenación de la edificación, respecto
de la salubridad, protección contra el ruido, ahorro energético y aislamiento
térmico, en el Código Técnico de la Edificación, así como en la normativa
urbanística municipal en materia de licencias, integrada por el planeamiento
municipal y las ordenanzas municipales, respecto del cumplimiento de las
determinaciones urbanísticas, ambientales y de seguridad.
No obstante, será de
aplicación supletoria la normativa estatal vigente en materia de salubridad e
higiene, en lo no previsto en la normativa municipal correspondiente.
2. Las empresas
suministradoras de los servicios de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y
demás servicios urbanos, no podrán contratar sus respectivos servicios sin la
acreditación de la licencia urbanística municipal correspondiente o la cédula
de habitabilidad concedida con anterioridad a la entrada en vigor de la
supresión del trámite.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA
Tramitación de solicitudes anteriores
Las actuaciones que en
materia de expedición de cédula de habitabilidad se hubieran iniciado con
anterioridad a la entrada en vigor del presente decreto y aún no estén
resueltas, se resolverán de conformidad con las condiciones mínimas de
habitabilidad establecidas en la Orden de 29 de febrero de 1944.
DISPOSICIÓN FINAL ÚNICA
Entrada en vigor
El presente decreto
entrará en vigor a los veinte días de su publicación en el Boletín Oficial de
la Comunidad de Madrid.
Este documento no tiene valor
jurídico, solo informativo. Los textos con valor jurídico son los de la
publicación oficial.
